Tuseme ndugu watatu wamesajiliwa pamoja kwenye kipande kimoja cha ardhi.
Hati inaonyesha kila mmoja ana sehemu ya theluthi moja. Wamekubaliana kwamba sasa wangependa viwanja tofauti ili kila mmoja aweze kushikilia na kutumia ardhi yake bila kutegemea wengine.
Swali la kwanza mara nyingi ni sehemu ya kila theluthi moja iko wapi ardhini.
Haina eneo maalumu ardhini.
Ardhi ikisajiliwa kwa watu kama tenants in common (wamiliki wa pamoja wenye sehemu zao za haki), kila mmoja ana sehemu isiyogawanywa katika ardhi nzima. Theluthi moja inaeleza haki ya mtu kwenye mali. Haimaanishi theluthi ya kushoto, sehemu iliyo mbele ya barabara au eneo karibu na nyumba fulani.
partition (mgawanyo wa ardhi inayomilikiwa kwa pamoja kuwa sehemu tofauti za wamiliki) ndiyo mchakato wa kutenganisha sehemu hizo zisizogawanywa kuwa vipande binafsi.
Upimaji husaidia kubadilisha mpangilio uliokubaliwa kuwa mipaka inayopimika, rekodi za upimaji na taarifa za vipande vipya zinazoweza kusajiliwa.
Timu ya upimaji hukagua nini kwanza?
Mwanzo ni ardhi iliyopo na namna wamiliki walivyorekodiwa.
Hati au rejista ya ardhi inapaswa kuonyesha wamiliki waliosajiliwa na sehemu zao. Timu pia inahitaji namba ya ardhi na rekodi za upimaji zinazoitambua.
Rekodi hizo zinaweza kujumuisha ramani rasmi ya vipande, ramani za zamani za upimaji, rekodi za mutation, deed plans na taarifa za vipande vinavyopakana.
Ardhi iliyopo wakati mwingine huitwa ardhi ya awali kwa sababu viwanja vipya vitatokana nayo.
Kabla ya kupanga partition, timu inahitaji kuelewa ardhi hiyo iko wapi na kama ushahidi wa mipaka iliyopo unalingana na rekodi za upimaji.
Alama ya mpaka ikikosekana, upimaji wa zamani ukiwa na tofauti au ardhi iliyorekodiwa isipoweza kuhusishwa na eneo kwa uhakika, tatizo hilo linaweza kuhitaji kushughulikiwa kabla ya kuweka mipaka mipya ya ndani.
Survey Regulations zinataka taarifa zinazopatikana kutoka upimaji wa awali wa ardhi na viwanja jirani zipatikane kabla ya kufanya upimaji.
Sehemu ya theluthi moja huwa nini?
Tuseme ardhi ya awali ina ekari tatu na ndugu wote watatu wana sehemu sawa za theluthi moja.
Inaweza kuonekana rahisi kuchora mistari miwili iliyonyooka kwenye ardhi na kuita kila ukanda unaopatikana ekari moja.
Hali ya eneo inaweza kufanya mpangilio huo usifae.
Barabara inaweza kuingia upande mmoja tu. Nyumba inaweza tayari kuwa kwenye sehemu ya ardhi. Njia ya maji inaweza kuvuka pembe moja. Umbo la ardhi pia linaweza kufanya mikanda mitatu kuwa migumu kutumia.
Kwa hiyo partition inayopendekezwa inahitaji mchoro wa mpangilio unaoonyesha viwanja vipya na uhusiano wake na mali iliyopo.
Wamiliki wanahitaji kukubaliana mpangilio wanaotaka kufuata. Timu ya upimaji inaweza kisha kupima eneo na kuandaa taarifa zinazohitajika kusaidia mpangilio huo.
Sehemu za umiliki zilizosajiliwa zinabaki muhimu, lakini sehemu isiyogawanywa kwenye hati yenyewe haimwambii mpimaji aweke mpaka mpya wapi.
Njia ya kufikia ardhi hushughulikiwaje?
Kila kiwanja kipya kinahitaji kufaa kama mali tofauti.
Katika mfano wetu, tuseme barabara ya umma inagusa upande wa magharibi tu. Ardhi ikigawanywa kuwa viwanja vitatu kutoka magharibi kwenda mashariki, vile vya nyuma bado vinahitaji njia inayotambulika ya kufikia barabara.
Mpangilio unaweza kuweka barabara ndani ya partition au njia nyingine ya kufikia ardhi iliyorekodiwa ipasavyo, kutegemea scheme iliyoidhinishwa na hali ya mali.
Hii ni sababu moja ya kufikiria vipande vipya kabla ya kuweka mipaka mipya ardhini.
Mstari unaweza kugawa eneo kihisabati lakini bado ukatengeneza kiwanja ambacho ni kigumu kufikia au kutumia.
Majengo yaliyopo pia ni muhimu. Ndugu mmoja akitarajiwa kubaki na nyumba, mstari unaopendekezwa unapaswa kukaguliwa ukihusishwa na jengo, njia na eneo lote kabla ya kukamilisha upimaji.
Je, kaunti huidhinisha mpangilio?
Nyaraka za usajili wa partition hujumuisha nakala ya idhini husika ya kaunti ya maendeleo.
Hii ina maana mpangilio hauchorwi tu uwandani na kupelekwa moja kwa moja kwenye ofisi ya usajili.
Mpangilio lazima upitie mchakato wa idhini unaotumika kwa mali hiyo. Upimaji unaowasilishwa baadaye lazima ulingane na idhini iliyopatikana.
Survey Regulations zinataka mpimaji ahakikishe, kabla ya kuwasilisha upimaji, kuwa idhini yoyote inayohitajika kwa muamala imepatikana na upimaji unalingana nayo.
Kwa wamiliki, nyaraka inayofaa si mchoro tu unaoonyesha nani anataka sehemu gani. Mpangilio ulioidhinishwa huwa sehemu ya taarifa zinazoongoza upimaji na usajili.
Nini hufanyika wakati wa upimaji wa uwandani?
Rekodi husika na mpangilio ulioidhinishwa zikipatikana, timu huweka partition ardhini.
Timu hukagua ushahidi wa mipaka iliyopo, huchukua vipimo vya kuhusisha viwanja vipya na ardhi ya awali na kutambua mahali mipaka mipya itakuwa.
Alama mpya zinaweza kuwekwa kuonyesha pembe za vipande vipya.
Beacon ni alama halisi ya upimaji inayotambua pointi ya mpaka. Vipimo vinavyotumika kuiweka hurekodiwa ili upimaji ukaguliwe na pointi ihusishwe na kazi nyingine.
Upimaji pia hutoa maelezo ya uwandani, hesabu na ramani.
Maelezo ya uwandani hurekodi uchunguzi na vipimo vilivyofanywa wakati wa upimaji.
Hesabu huonyesha jinsi taarifa zilizopimwa zilivyotumika kukokotoa nafasi na maeneo.
Ramani ya upimaji huonyesha umbo na vipimo vinavyopatikana kwa namna inayoweza kukaguliwa dhidi ya rekodi na mpangilio ulioidhinishwa.
Uhusiano muhimu ni kuwa mipaka mipya ardhini, upimaji uliofanywa na partition iliyoidhinishwa vinapaswa kueleza mpangilio mmoja.
Mutation form hufanya nini?
Mutation form hurekodi mabadiliko ya mpangilio wa vipande vya ardhi.
Kwa partition, mutation form iliyowekwa ni Form LRA 27.
Fomu huanza na taarifa za hati iliyopo na maagizo ya wamiliki waliosajiliwa kwa mpimaji. Partition ni moja ya miamala inayoweza kuchaguliwa kwenye fomu.
Sehemu ya upimaji hurekodi mpangilio uliopimwa uwandani. Mpimaji huthibitisha kuwa taarifa zilizochorwa zina vipimo halisi vya uwandani na huwajibika kwa kazi ya upimaji.
Wamiliki pia huthibitisha kuwa wameonyeshwa ukubwa wa mipaka ya vipande vipya.
Sehemu za baadaye zinaweka utaratibu wa namba mpya, kubadilisha ramani rasmi, kuthibitisha taarifa za upimaji na usajili na Land Registrar.
Kwa wamiliki, hii hufanya mutation form kuwa muhimu kufuatilia kazi kutoka ardhi moja inayomilikiwa kwa pamoja hadi rekodi za vipande vipya.
Mutation iliyojazwa kwa sehemu haimaanishi partition imekamilika. Sehemu za ukaguzi, kugawa namba, kubadilisha ramani na usajili huonyesha hatua za baadaye zilizokamilika.
Nini huwasilishwa kwa usajili?
Land Registration Regulations zinaweka maombi maalumu ya partition.
Tenants in common wakikubaliana, maombi hufanywa kwa Form LRA 29.
Nyaraka za kuunga mkono ni pamoja na hati au certificate of lease, ramani rasmi, mutation iliyosajiliwa, idhini ya kaunti ya maendeleo na consent yoyote inayohitajika kwa muamala.
Kwa ardhi yenye fixed boundaries, cadastral plan pia inahitajika kwa kila kipande kipya.
Cadastral plan ni ramani iliyounganishwa na marejeo ya kijiografia na kuidhinishwa na mamlaka ya upimaji wa ardhi. Mfumo wa mipaka unapohitaji ramani hiyo, hutoa taarifa za upimaji wa kipande kipya.
Nyaraka huwezesha ofisi ya usajili kuunganisha umiliki wa pamoja uliopo, mpangilio ulioidhinishwa na upimaji uliokamilika na vipande vinavyotokana na partition.
Je, mmoja wa wamiliki asipokubali?
Timu ya upimaji haiwezi kutatua mgogoro wa umiliki kwa kuchagua tu mahali pa kuchora mstari.
Land Registration Act inaweka mchakato tofauti pale tenants in common mmoja au zaidi wanapotaka partition lakini si wamiliki wote wanakubali.
Maombi yanaweza kupelekwa kwa Land Registrar. Msajili husikiliza wamiliki wanaoathirika na kuzingatia mambo kama aina na eneo la ardhi, sehemu za umiliki zilizosajiliwa, maendeleo yaliyofanywa na kama partition itaruhusu ardhi kutumiwa ipasavyo.
Land Registration Regulations zinaweka Form LRA 30 kwa maombi bila ridhaa ya tenants in common wote, na Form LRA 31 kwa taarifa ya kusikilizwa.
Upimaji unaotokana na mchakato huo unapaswa kufuata mpangilio ulioidhinishwa ipasavyo. Kutokubaliana kwa wamiliki kunahitaji kutambuliwa kabla timu haijachukulia mstari wa ndani uliopendekezwa kuwa umekubaliwa.
Je, ardhi ikiwa dhamana kwa mkopeshaji?
Charge inaweza kuathiri partition.
Sehemu isiyogawanywa ikiwa na charge, Land Registration Act inataka ridhaa ya maandishi ya mkopeshaji kabla partition haijasajiliwa.
Land Registration Regulations zinaweka Form LRA 32 kwa ridhaa hiyo.
Hili ni jambo ambalo wamiliki wanapaswa kutambua mapema. Mpangilio unaweza kufaa kitaalamu uwandani huku haki iliyosajiliwa bado ikihitaji kushughulikiwa kabla ya kusajili vipande vipya.
Taarifa za hati na rejista husaidia kuthibitisha kama haki hiyo ipo.
Unapaswa kuwa na nini mwishoni?
Kwa mfano wa ndugu watatu, unapaswa kuweza kufuatilia mali kutoka ardhi ya awali ya pamoja hadi vipande tofauti vilivyotokana nayo.
Rekodi zinapaswa kuonyesha mpangilio ulioidhinishwa, upimaji uliokamilika, mutation, namba mpya na usajili wa partition.
Ardhini, nafasi za mipaka mipya zinapaswa kulingana na rekodi za upimaji.
Kila mmiliki pia anapaswa kuelewa kipande kipya kinachohusiana na haki yake iliyosajiliwa na jinsi ya kukifikia.
Lengo si kuweka seti tatu za alama ndani ya ardhi moja tu. Ni kufanya mpangilio halisi, rekodi za upimaji na rejista zieleze partition ileile.
Unapaswa kutuma nini kwa Walterland?
Tuma namba ya ardhi, eneo na nakala ya hati ya sasa au certificate of lease.
Ukiwa tayari na ramani rasmi, ramani ya upimaji, mutation form, deed plan, mpangilio ulioidhinishwa au ripoti ya awali, ijumuisha.
Eleza wamiliki waliosajiliwa ni nani, sehemu zao kwenye rejista na mpangilio wanaotaka kufikia.
Pia taja majengo, matatizo ya njia, masuala ya mipaka iliyopo au charge iliyosajiliwa yanayoweza kuathiri partition.
Taarifa hizi husaidia timu kutambua rekodi, idhini na upimaji unaohitajika kabla ya kuweka mipaka mipya.
Huduma na miongozo husika ya Walterland
- Upimaji wa ardhi kwa usajili: Weka mipaka mipya na uandae rekodi za upimaji zinazohitajika kwa partition iliyoidhinishwa.
- Uthibitisho wa mipaka: Kagua alama na matumizi yaliyopo ya ardhi ya awali kabla ya kuweka mipaka mipya ya ndani.
- Jinsi ugawaji wa ardhi unavyofanyika: Elewa utaratibu unaohusiana wa kugawa ardhi ya awali kuwa viwanja vinavyosajiliwa tofauti.
- Alama za mipaka zinazokosekana Kenya: Angalia jinsi mpimaji anavyochunguza alama iliyokosekana kabla ya kuitegemea.
- Eneo la hati likitofautiana na ardhi halisi: Jifunze kwa nini ushahidi wa mipaka lazima ushughulikiwe kabla ya kutafsiri tofauti ya eneo.
Wamiliki wa pamoja wanataka vipande tofauti?
Tuma namba ya ardhi, eneo, nakala ya hati, sehemu za umiliki zilizosajiliwa na mpangilio wanaotaka wamiliki. Walterland inaweza kushauri kuhusu rekodi, idhini na upimaji unaohitajika kabla ya kuweka mipaka mipya.
Unahitaji kuelewa ardhi ya awali kwanza? Soma mwongozo wa uthibitisho wa mipaka →
Marejeo ya sheria
Mwongozo wa jumla, si uamuzi kuhusu umiliki fulani wa pamoja wala ushauri wa kisheria. Mpimaji mwenye leseni na wataalamu husika wanapaswa kukagua rejista, idhini na mchakato unaotumika kwa mali hiyo.