Supponiamo che tre fratelli siano registrati insieme su una particella fondiaria.
Il titolo mostra che ciascuno detiene una quota di un terzo. Hanno concordato di preferire ora terreni separati, affinché ognuno possa detenere e utilizzare la propria particella autonomamente.
La prima domanda è solitamente dove si trovi sul terreno ciascuna quota di un terzo.
Non si trova in una porzione fisica determinata.
Quando il terreno è registrato a persone come tenants in common (contitolari con quote distinte), ciascuna detiene una quota indivisa nell'intera particella. Un terzo descrive il suo interesse nell'immobile. Non significa il terzo a sinistra, il fronte stradale o la porzione intorno a una determinata casa.
La partition (divisione del terreno detenuto in comune in porzioni separate per i titolari) è la procedura usata per separare queste quote indivise in particelle individuali.
Il rilievo aiuta a trasformare la configurazione concordata in confini misurabili, documenti di rilievo e informazioni su nuove particelle che possono essere registrate.
Che cosa verifica prima il gruppo di rilievo?
Il punto di partenza è la particella esistente e il modo in cui sono documentati i titolari.
Il titolo o il registro fondiario dovrebbe mostrare i titolari registrati e le loro quote. Il gruppo necessita anche del numero della particella e dei documenti di rilievo che definiscono l'immobile esistente.
Questi possono includere mappa fondiaria, precedenti piani di rilievo, documenti di mutation, deed plans e informazioni sulle particelle adiacenti.
La particella esistente è talvolta chiamata particella originaria perché da essa saranno creati i nuovi terreni.
Prima di progettare la partition, il gruppo deve comprendere dove si trovi la particella originaria e se le prove dei suoi confini coincidano con i documenti di rilievo.
Se manca un beacon, se un precedente rilievo contiene una discrepanza o se la particella documentata non può essere collegata con sicurezza al sito, può essere necessario affrontare il problema prima di definire i nuovi confini interni.
Le Survey Regulations richiedono di acquisire le informazioni disponibili dai precedenti rilievi del terreno e dei terreni adiacenti prima di eseguire il rilievo.
Che cosa diventa una quota di un terzo?
Supponiamo che la particella originaria misuri tre acri e tutti e tre i fratelli detengano quote uguali di un terzo.
Può essere allettante tracciare due linee rette sul terreno e chiamare un acro ciascuna striscia risultante.
Le condizioni del sito possono rendere poco sensata questa soluzione.
La strada può entrare soltanto da un lato. Una casa può già occupare parte del terreno. Un percorso di drenaggio può attraversare un angolo. Anche la forma della particella originaria può rendere difficili da utilizzare tre semplici strisce.
La partition proposta necessita quindi di una disposizione che mostri i terreni risultanti e la loro relazione con l'immobile esistente.
I titolari devono concordare la configurazione che intendono perseguire. Il gruppo può poi misurare il sito e preparare le informazioni di rilievo necessarie per sostenerla.
Le quote registrate restano importanti, ma una quota indivisa sul titolo non indica di per sé al surveyor dove collocare un nuovo confine.
Come si gestisce l'accesso?
Ogni terreno risultante deve essere utilizzabile come immobile separato.
Nel nostro esempio supponiamo che la strada pubblica tocchi soltanto il lato occidentale della particella originaria. Se il terreno è diviso in tre lotti disposti da ovest a est, quelli posteriori necessitano comunque di un percorso identificabile per raggiungere la strada.
La disposizione può prevedere una strada all'interno della partition o un altro accordo di accesso adeguatamente documentato, secondo lo schema approvato e le circostanze dell'immobile.
È una ragione per riflettere sulle particelle risultanti prima di collocare i nuovi confini sul terreno.
Una linea può dividere matematicamente una superficie e produrre comunque un terreno difficile da raggiungere o utilizzare.
Contano anche gli edifici esistenti. Se un fratello deve mantenere la casa, la linea proposta dovrebbe essere esaminata rispetto all'edificio, all'accesso e al resto del sito prima di completare il rilievo.
La contea approva la disposizione?
I documenti di registrazione di una partition comprendono una copia dell'approvazione dello sviluppo rilasciata dalla contea competente.
La configurazione proposta non viene quindi semplicemente disegnata sul posto e portata direttamente al registro fondiario.
La disposizione deve passare attraverso la procedura di approvazione applicabile all'immobile. Il rilievo presentato successivamente deve essere conforme all'approvazione ottenuta.
Le Survey Regulations richiedono che il surveyor, prima di presentare il rilievo, assicuri che tutte le approvazioni necessarie per l'operazione siano state ottenute e che il rilievo vi corrisponda.
Per i titolari il documento utile non è quindi soltanto uno schizzo che indica chi desidera quale porzione. La disposizione approvata diventa parte delle informazioni che guidano rilievo e registrazione.
Che cosa avviene durante il rilievo sul posto?
Quando sono disponibili i documenti pertinenti e la disposizione approvata, il gruppo definisce la partition sul terreno.
Verifica le prove dei confini esistenti, effettua le misurazioni necessarie per collegare i nuovi terreni alla particella originaria e stabilisce le nuove posizioni dei confini.
Possono essere collocati nuovi beacons per segnare i vertici delle particelle risultanti.
Un beacon è un segnale fisico di rilievo che identifica un punto del confine. Le misure utilizzate per definirlo sono registrate, affinché il rilievo possa essere controllato e il punto collegato al resto del lavoro.
Il rilievo produce anche note di campo, calcoli e piani.
Le note di campo documentano osservazioni e misurazioni effettuate durante il rilievo.
I calcoli mostrano come le informazioni misurate siano state utilizzate per determinare posizioni e superfici.
Il piano di rilievo presenta la geometria risultante in una forma verificabile rispetto ai documenti di rilievo e alla configurazione approvata.
Il collegamento importante è che nuovi confini sul terreno, rilievo misurato e partition approvata descrivano la stessa configurazione.
Che cosa fa il mutation form?
Un mutation form documenta la modifica della configurazione delle particelle.
Per una partition il mutation form prescritto è Form LRA 27.
Il modulo inizia con i dati del titolo esistente e le istruzioni dei titolari registrati al surveyor. La partition è una delle operazioni selezionabili sul modulo.
La sezione di rilievo documenta poi la disposizione misurata sul posto. Il surveyor conferma che le informazioni rappresentate contengono le misure effettive di campo e assume la responsabilità del lavoro.
I titolari confermano inoltre che è stata mostrata loro l'estensione dei confini delle particelle risultanti.
Le sezioni successive prevedono nuovi numeri, modifica della mappa fondiaria, certificazione delle informazioni di rilievo e registrazione da parte del Land Registrar.
Per i titolari questo rende il mutation form utile per seguire il passaggio da una particella comune ai documenti delle particelle risultanti.
Una mutation parzialmente compilata non significa che la partition sia conclusa. Le sezioni di verifica, assegnazione dei numeri, modifica della mappa e registrazione mostrano quali fasi successive siano completate.
Che cosa viene presentato per la registrazione?
Le Land Registration Regulations prescrivono una specifica domanda di partition.
Quando i tenants in common sono d'accordo, la domanda si presenta con Form LRA 29.
I documenti di supporto comprendono titolo o certificate of lease della particella, mappa fondiaria, mutation registrata, approvazione dello sviluppo della contea ed eventuale consenso necessario per l'operazione.
Per particelle con fixed boundaries occorre anche un cadastral plan per ciascuna particella risultante.
Un cadastral plan è un piano georeferenziato approvato dall'autorità responsabile del rilievo fondiario. Dove il sistema dei confini lo richiede, fornisce le informazioni di rilievo della particella risultante.
I documenti permettono al registro di collegare contitolarità esistente, disposizione approvata e rilievo completato alle particelle create dalla partition.
Che cosa accade se un titolare non è d'accordo?
Il gruppo di rilievo non può risolvere un disaccordo sulla titolarità scegliendo semplicemente dove tracciare la linea.
Il Land Registration Act prevede una procedura distinta quando uno o più tenants in common desiderano la partition ma non tutti i contitolari acconsentono.
È possibile presentare domanda al Land Registrar. Il Registrar ascolta i contitolari interessati e considera, tra l'altro, natura e ubicazione del terreno, quote registrate, miglioramenti all'immobile e possibilità di utilizzare correttamente il terreno con la partition proposta.
Le Land Registration Regulations prescrivono Form LRA 30 per la domanda senza il consenso di tutti i tenants in common e Form LRA 31 per l'avviso di audizione.
Il rilievo risultante dovrebbe seguire la configurazione debitamente autorizzata attraverso tale procedura. Un disaccordo tra titolari va quindi individuato prima che il gruppo consideri definitiva una linea interna proposta.
Che cosa accade se il terreno è soggetto a charge a favore di un finanziatore?
Una charge può incidere sulla partition.
Se una quota indivisa è soggetta a charge, il Land Registration Act richiede il consenso scritto del finanziatore prima che la partition possa essere registrata.
Le Land Registration Regulations prescrivono Form LRA 32 per tale consenso.
È un problema che i titolari dovrebbero individuare presto. Una configurazione può essere tecnicamente attuabile sul terreno mentre un interesse registrato deve ancora essere affrontato prima di registrare le particelle risultanti.
Le informazioni del titolo e del registro aiutano a stabilire se tale interesse esista.
Che cosa dovreste avere alla fine?
Nel nostro esempio dei tre fratelli dovreste poter seguire l'immobile dalla particella comune originaria alle particelle separate create da essa.
I documenti dovrebbero mostrare disposizione approvata, rilievo completato, mutation, numeri delle particelle risultanti e registrazione della partition.
Sul terreno le nuove posizioni dei confini dovrebbero corrispondere ai documenti di rilievo.
Ogni titolare dovrebbe inoltre comprendere quale particella risultante corrisponda al proprio interesse registrato e come vi si acceda.
Lo scopo non è soltanto collocare tre serie di beacons in un terreno. È fare sì che disposizione fisica, documenti di rilievo e registro fondiario descrivano la stessa partition.
Che cosa inviare a Walterland?
Inviate numero della particella, ubicazione e copia del titolo attuale o certificate of lease.
Se avete già una mappa fondiaria, piano di rilievo, mutation form, deed plan, disposizione approvata o precedente relazione di rilievo, includeteli.
Spiegate chi sono i contitolari registrati, le quote indicate nel registro e la configurazione che desiderano ottenere.
Segnalate anche edifici, problemi di accesso, dubbi sui confini esistenti o una charge registrata che possano incidere sulla partition proposta.
Questi dettagli aiutano il gruppo a individuare documenti, approvazioni e rilievi necessari prima di definire nuovi confini.
Servizi e guide Walterland pertinenti
- Rilievi per la registrazione fondiaria: Definiscono nuovi confini e preparano i documenti di rilievo richiesti per una partition approvata.
- Verifica dei confini: Controlla segnali e occupazione esistenti della particella originaria prima di definire nuovi confini interni.
- Come funziona la suddivisione: Comprendete la procedura collegata per dividere una particella originaria in terreni registrati separatamente.
- Beacons mancanti in Kenya: Scoprite come il surveyor indaga su un segnale di confine mancante prima di farvi affidamento.
- Quando superficie del titolo e terreno differiscono: Scoprite perché le prove dei confini devono essere risolte prima di interpretare una differenza di superficie.
I contitolari vogliono particelle separate?
Inviate numero della particella, ubicazione, copia del titolo, quote registrate e configurazione desiderata dai titolari. Walterland può indicare documenti, approvazioni e rilievi necessari prima di collocare nuovi confini.
Occorre prima comprendere la particella originaria? Leggete la guida alla verifica dei confini →
Riferimenti normativi
Indicazioni generali, non una valutazione di una specifica contitolarità né consulenza legale. Un licensed surveyor e i professionisti pertinenti dovrebbero verificare registro, approvazioni e procedura applicabile all'immobile.