La suddivisione di una particella in nuove particelle è la procedura che consente di registrare separatamente i terreni risultanti.
Per un acquirente spesso inizia con qualcuno che offre in vendita una porzione di un immobile più ampio. Il rilievo aiuta a stabilire dove sarà il nuovo terreno, come saranno segnati i confini e quali informazioni servono per registrarlo.
Supponiamo che qualcuno possieda cinque acri e accetti di vendervene uno.
Visitate l'immobile e percorrete la porzione proposta. Il venditore mostra dove prevede il confine. Il suo titolo copre ancora tutti e cinque gli acri.
Volete comprendere come quell'acro proposto diventi un terreno con un proprio numero e, infine, un titolo a vostro nome.
Che cosa verifica prima il surveyor?
Il gruppo parte dall'immobile esistente, spesso chiamato particella originaria: il terreno registrato da cui saranno creati quelli più piccoli.
Nel nostro esempio la particella originaria è l'immobile di cinque acri.
Il gruppo esamina i documenti disponibili per comprendere come sia stato rilevato e registrato. Possono includere titolo o certificate of lease, Registry Index Map, precedenti piani di rilievo, deed plan e documenti di suddivisioni precedenti.
Ogni documento aiuta a spiegare qualcosa sul terreno.
Una Registry Index Map, normalmente abbreviata RIM, mostra la particella tra quelle vicine. Aiuta a comprendere la disposizione circostante di terreni e strade.
Un deed plan mostra un singolo immobile rilevato, compresi confini e superficie. La pertinenza di un deed plan o di altri documenti dipende dal sistema sotto cui l'immobile fu registrato.
Piani e calcoli precedenti aiutano a spiegare come furono definiti i confini. I documenti di mutation precedenti mostrano modifiche alla configurazione delle particelle.
Il gruppo confronta queste informazioni con le prove sul posto. Beacons, recinzioni, edifici e strade esistenti vengono esaminati rispetto all'immobile documentato.
Se un confine è incerto o i documenti non coincidono con ciò che si trova sul terreno, occorre indagare prima di completare la nuova suddivisione.
Le Survey Regulations richiedono di acquisire le informazioni disponibili sui precedenti rilievi dell'immobile e dei terreni adiacenti prima di eseguire il rilievo. Per questo l'incarico comprende ricerca documentale e visita sul posto.
Come si posiziona l'acro?
Il terreno proposto necessita di forma, confine e mezzo di accesso definiti.
Supponiamo che l'acro da acquistare sia sul retro dell'immobile. Il venditore intende mantenere il terreno tra la vostra particella e la strada pubblica.
La disposizione deve considerare come raggiungerete il terreno dopo la suddivisione.
Secondo l'immobile e i requisiti di pianificazione, l'accesso potrebbe essere fornito mediante una strada interna o un diritto concordato e debitamente documentato di attraversare un'altra particella.
Questo diritto di accesso può assumere la forma di un easement. Un easement consente un uso specifico del terreno altrui, come il passaggio lungo un percorso. I documenti devono identificare il terreno interessato e l'estensione del diritto.
Il gruppo misura gli elementi del sito che incidono su questi accordi. Edifici esistenti, canali di drenaggio e diritti documentati che attraversano l'immobile possono influenzare la posizione dei nuovi confini.
È utile comprendere anche come sia stata calcolata la superficie proposta.
Per esempio, il vostro terreno potrebbe includere una lunga striscia che lo collega alla strada. Se questa fa parte della particella di un acro, parte della superficie sarà occupata dall'accesso. La disposizione dovrebbe chiarirlo, per comprendere lo spazio disponibile per l'uso previsto.
Che cos'è uno schema di suddivisione?
Uno schema di suddivisione è un piano che mostra la disposizione proposta dei terreni più piccoli.
Indica dove sono previsti i nuovi confini, le superfici proposte, gli accessi e gli elementi pertinenti dell'immobile.
Le misure forniscono le informazioni del sito utilizzate per preparare lo schema. La pianificazione considera poi se la disposizione soddisfi i requisiti locali, tra cui uso del terreno, dimensioni dei lotti, strade e drenaggio.
La proposta viene presentata all'autorità di pianificazione della contea per l'esame.
La domanda include documenti di supporto come informazioni sulla titolarità, piano di ubicazione e piani dello schema. Il piano di ubicazione identifica dove si trova l'immobile usando strade circostanti, punti riconoscibili e altri elementi. Dove richiesto, un planning brief spiega la proposta e le ragioni a sostegno.
La contea può approvare la proposta, richiedere modifiche o imporre condizioni.
Per esempio, l'accesso proposto può richiedere una modifica. Un percorso di drenaggio può dover restare libero. Questi requisiti possono incidere sulla posizione o dimensione dei terreni.
Lo schema approvato e l'approvazione scritta vanno conservati insieme. Lo schema mostra la disposizione autorizzata; l'approvazione documenta eventuali condizioni da affrontare durante il lavoro.
Che cosa avviene durante il rilievo sul posto?
Il gruppo utilizza la disposizione approvata e le prove esistenti per stabilire le nuove posizioni dei confini sul terreno.
Il lavoro comprende verifica dei segnali pertinenti, misurazioni, calcolo delle superfici e collocazione o conferma dei segnali richiesti per la suddivisione.
Alcune misure possono essere già state effettuate per preparare la disposizione proposta. Ulteriore lavoro definisce la configurazione approvata e produce i documenti necessari per la presentazione.
Il gruppo prepara anche documenti di campo, calcoli e piani. Spiegano come siano state effettuate le misure e determinate le superfici e i confini risultanti.
Le Survey Regulations richiedono che il rilievo presentato sia conforme alle approvazioni necessarie per l'operazione. La disposizione concordata nella pianificazione continua quindi a guidare il rilievo e i documenti da esso preparati.
Per l'acquirente è la fase in cui il terreno proposto può essere spiegato mediante documenti di rilievo e posizioni dei confini sul posto.
Che cos'è un mutation form?
Un mutation form documenta una modifica della configurazione delle particelle.
Nel nostro esempio dei cinque acri documenta come la particella originaria venga divisa nei terreni risultanti.
Il modulo include istruzioni del proprietario, dettagli e conferme del rilievo e sezioni usate per verificare il lavoro, modificare la mappa e documentare la registrazione.
Aiuta a collegare la particella esistente ai nuovi terreni creati da essa.
Le informazioni di rilievo mostrano la disposizione della suddivisione. Il proprietario conferma che gli è stata mostrata l'estensione dei confini risultanti. Con l'avanzamento della procedura, le sezioni pertinenti documentano nuovi numeri, modifica della mappa e registrazione.
Questo aiuta anche a comprendere l'avanzamento dell'incarico.
Un mutation form preparato durante il rilievo può ancora avere fasi di verifica o registrazione in sospeso. Sezioni completate e dati di registrazione mostrano quanto sia avanzato.
Il mutation form prescritto è incluso nelle Land Registration Regulations. I documenti specifici che lo accompagnano dipendono dall'immobile e dal suo sistema di confini.
Quali approvazioni e documenti occorrono?
La suddivisione riunisce diversi gruppi di documenti.
I documenti di pianificazione stabiliscono la disposizione approvata. Quelli di rilievo documentano i terreni risultanti. La domanda di registrazione collega questi documenti al titolo esistente e ai nuovi registri.
I documenti di supporto comprendono approvazione della contea, mutation form, mappa ufficiale, titolo originario o certificate of lease e consensi richiesti per la specifica operazione.
Potreste sentire chiamare la mappa ufficiale cadastral map. È usata nel sistema fondiario per identificare le particelle. Per quelle risultanti con fixed boundaries, le norme di registrazione richiedono anche cadastral plans individuali.
Alcuni immobili richiedono un ulteriore consenso.
I terreni agricoli all'interno di una land control area sono generalmente soggetti al consenso del Land Control Board per suddivisione e vendita o trasferimento, con eccezioni ed esenzioni previste dalla legge. Occorre verificare il consenso necessario rispetto sia all'immobile sia all'operazione proposta.
Anche un interesse del finanziatore o una condizione del lease possono incidere sui documenti necessari.
Il fascicolo dovrebbe chiarire quali approvazioni siano state ottenute, che cosa copra ciascuna e che cosa resti in sospeso.
Come ottiene il nuovo terreno il proprio titolo?
Rilievo e documenti di supporto passano attraverso le procedure applicabili di verifica e registrazione.
La mappa ufficiale viene modificata per mostrare i terreni risultanti e il registro fondiario apre i documenti corrispondenti delle particelle.
Il vostro terreno di un acro può quindi essere identificato dal nuovo numero.
Il trasferimento a vostro nome si completa tramite registrazione. Il riferimento della particella nei documenti di trasferimento deve corrispondere al terreno mostrato nei documenti completati della suddivisione.
Potreste concordare l'acquisto della porzione proposta mentre la suddivisione è ancora in corso. In tal caso la disposizione aiuta a identificare ciò che viene acquistato e il lavoro ancora necessario deve essere chiaro a tutti gli interessati.
Documenti di rilievo, nuovo riferimento e documenti di trasferimento consentono di seguire il collegamento dall'immobile originario del venditore al terreno registrato a vostro nome.
Che cosa dovreste ricevere e conservare?
Per l'acquisto di un acro, i documenti dovrebbero permettere di comprendere da dove provenga il terreno, dove siano i confini e come vi si acceda.
Comprendono i documenti pertinenti della particella originaria, lo schema approvato e le condizioni, la mutation e i documenti di rilievo completati, i nuovi dati e il titolo o certificate of lease rilasciato dopo la registrazione del trasferimento.
Se l'accesso dipende da un easement, conservate il documento che registra il diritto insieme al piano che ne identifica il percorso.
Quando commissionate il lavoro, chiedete che cosa copra il preventivo. Ricerca documentale, misure del sito, contributo alla pianificazione, preparazione e presentazione del rilievo possono comportare fasi diverse. L'incarico dovrebbe identificare chi gestisce ogni fase e quali documenti riceverete.
Per valutare una suddivisione proposta, Walterland necessita inizialmente di numero della particella esistente, ubicazione e porzione che intendete acquistare o vendere. Copia del titolo, disposizione proposta o precedenti documenti aiutano a stabilire il lavoro già svolto e quello ancora necessario.
Servizi Walterland pertinenti
Il punto di partenza corretto dipende dalla fase dell'operazione e da ciò che si sa già della particella originaria.
- Rilievi fondiari e di suddivisione: Definiscono e documentano i terreni risultanti dopo che disposizione e approvazioni sono stabilite.
- Verifica dei confini prima dell'acquisto: Confronta documenti della particella con prove del confine e occupazione trovate sul posto.
- Rilievo topografico per la pianificazione: Documenta quote, edifici, drenaggio, strade e altri elementi che possono influire sullo schema.
- Rapporto storico satellitare: Esamina i cambiamenti visibili recenti intorno alla particella originaria prima di impegnarsi in ulteriore lavoro.
Partite dalla particella originaria e dalla porzione che avete in mente.
Inviate numero della particella esistente, ubicazione e porzione che intendete acquistare, vendere o suddividere. Un licensed surveyor può individuare documenti, lavoro sul posto, approvazioni e passaggi di registrazione probabilmente necessari nel vostro caso.
State ancora decidendo quale rilievo vi serva? Leggete la guida al surveyor per acquirenti →
Riferimenti normativi
Indicazioni generali sulla suddivisione e registrazione fondiaria in Kenya, non consulenza legale su una specifica operazione. Verificate requisiti e approvazioni attuali della particella prima di farvi affidamento.
- Survey Regulations, Legal Notice 168 of 1994, as amended: regulations 26, 29 and 30, together with the provisions on survey marks, field records, calculations and plans.
- Physical and Land Use Planning (General Development Permission and Control) Regulations, Legal Notice 253 of 2021: regulations 7–9, 12, 15 and 21.
- Land Registration Act, Cap. 300: sections 16–18, 22, 37, 42 and 98.
- Land Registration (General) Regulations, Legal Notice 278 of 2017: regulation 43 and the Sixth Schedule, including Form LRA 27.
- Land Control Act, Cap. 302: sections 6, 8, 20 and 24 where the property and transaction fall within the Act.