Supponete di prendere in considerazione un terreno identificato da un numero L.R.
Il venditore vi consegna una copia del titolo e un deed plan. Il deed plan mostra un perimetro, un'area e diversi dati numerici di rilievo. Quando visitate il terreno, tuttavia, vedete una recinzione, una casa e una strada di accesso che non compaiono sul piano.
Volete sapere che cosa prova il deed plan, se la recinzione segue il confine rilevato e come un surveyor mette in relazione il documento con il terreno sul posto.
Che cos'è un deed plan?
Un deed plan è un documento di rilievo autenticato utilizzato per identificare una particella fondiaria rilevata.
È preparato sulla base dei documenti di rilievo relativi alla particella. Tali documenti possono comprendere il survey plan, le field notes e i calcoli che mostrano come la particella sia stata misurata e collegata al sistema di riferimento del rilievo.
Il deed plan presenta la particella in una forma utilizzabile insieme al documento fondiario al quale si riferisce. Può mostrare il perimetro della particella, le dimensioni o altri dati numerici di rilievo, l'area dichiarata, i confini adiacenti e una descrizione generale dell'ubicazione.
Non è un disegno di tutto ciò che attualmente si trova sulla proprietà. La sua funzione principale è identificare la particella rilevata.
Iniziate confrontando i documenti
Prima di recarsi sul posto, il gruppo di rilievo confronta il deed plan con il documento del titolo fondiario o con l'altro documento fondiario fornito per la proprietà.
Gli elementi identificativi dovrebbero riferirsi alla stessa particella. A seconda dei documenti, possono comprendere il numero L.R., il numero del deed plan, l'ubicazione, l'area e i riferimenti alle particelle adiacenti.
Questo primo confronto può rivelare un problema semplice, come un deed plan appartenente a una particella diversa, oppure una questione più rilevante che richiede l'esame dei documenti ufficiali.
Il gruppo esamina anche la forma della particella e i dati numerici di rilievo. Un perimetro visivamente simile non è sufficiente. Due terreni confinanti possono avere forme comparabili ma misure di rilievo diverse e rapporti diversi con le particelle circostanti.
Anche l'area è un controllo utile, ma non dovrebbe essere letta isolatamente. L'area indicata sul deed plan deriva dal documento di rilievo ed è espressa secondo la modalità prescritta. Da sola non localizza il confine sul terreno.
Il deed plan e il survey plan non sono lo stesso documento
Il deed plan si basa su un survey plan autenticato.
Il survey plan fa parte del documento di rilievo più dettagliato depositato presso il Director of Surveys. È accompagnato dalle field notes e dai calcoli utilizzati per determinare la particella. Questi documenti consentono di controllare il lavoro di rilievo e, quando necessario, di ricostruirlo.
Il deed plan è il documento di identificazione della particella che un proprietario o un acquirente ha maggiori probabilità di vedere insieme ai documenti del titolo. Non sostituisce la documentazione di rilievo sottostante.
La distinzione è importante quando una domanda non può essere risolta con il solo deed plan. Le Survey Regulations stabiliscono che prevalgono gli elementi contenuti nella copia ufficiale del deed plan, letti insieme al survey plan autenticato sul quale essa si basa.
Nel nostro esempio, il surveyor non tenterebbe di determinare la posizione della recinzione misurando con un righello il perimetro stampato. Otterrebbe e interpreterebbe i documenti di rilievo pertinenti, per poi utilizzarli nell'indagine sul posto.
Perché l'edificio e la recinzione potrebbero non comparire
Una comune fonte di confusione è l'assenza dal deed plan degli elementi visibili sul sito.
Ai sensi delle Survey Regulations, gli elementi topografici e i dettagli degli interventi edilizi normalmente non sono mostrati sui deed plans, salvo le eccezioni specificate.
Ciò significa che la casa, la recinzione, la strada interna, gli alberi, gli elementi di drenaggio e le variazioni della quota del terreno possono non comparire, anche se esistono sul posto.
La loro assenza non rende il deed plan incompleto per la sua funzione di rilievo. Non conferma neppure che tali elementi siano collocati correttamente.
Se l'acquirente deve comprendere edifici, strade, servizi, pendenze o altri elementi fisici, di norma occorre un rilievo separato del sito o un rilievo topografico. Se la domanda è se la recinzione segua il confine della particella, il surveyor deve indagare il confine stesso.
La ricerca dei documenti prima del lavoro sul posto
Prima di eseguire un rilievo del confine, il surveyor acquisisce le informazioni disponibili dai precedenti rilievi del terreno e delle particelle adiacenti.
La ricerca può comprendere il survey plan autenticato, precedenti field notes, calcoli e informazioni sui segnali di rilievo vicini. I documenti adiacenti sono importanti perché una particella non esiste isolatamente. Il suo confine deve inserirsi nel rapporto di rilievo stabilito con le particelle confinanti.
Anche la cadastral map o un filed plan possono aiutare il gruppo a comprendere l'inquadramento registrato della particella. La cadastral map è la mappa ufficiale delle particelle mantenuta per la registrazione fondiaria. Un filed plan è un piano conservato con i documenti fondiari relativi alla proprietà o all'area.
Il Land Registration Act consente a chi presenta domanda, previo pagamento della tariffa prescritta, di ottenere una ricerca ufficiale e copie certificate dei documenti, della cadastral map o di un filed plan richiamato nel registro fondiario.
Questi documenti aiutano a rispondere a tre domande pratiche prima della visita sul posto:
- 1. Quale particella viene esaminata?
- 2. Quali informazioni di rilievo l'hanno originariamente definita?
- 3. Quali segnali e particelle circostanti possono essere utilizzati per controllarne la posizione?
Che cosa accade sul terreno
Sul posto, il gruppo di rilievo non inizia accettando la recinzione come confine.
Il gruppo cerca i segnali di rilievo pertinenti e gli altri elementi affidabili identificati nei documenti. Esegue misure per collegare la particella al sistema di rilievo circostante e controlla se le posizioni osservate concordino con le informazioni di rilievo registrate.
Il lavoro può riguardare più dei soli angoli del terreno. Un segnale esterno alla proprietà può essere importante se fornisce il controllo necessario per determinare la posizione della particella. Le misure verso segnali adiacenti possono anche mostrare se un angolo apparente sia stato spostato o se una recinzione sia stata costruita lontano dalla linea rilevata.
Le osservazioni vengono registrate e controllate. Le norme sul rilievo richiedono che il lavoro comprenda controlli adeguati e la documentazione depositata consente al Director of Surveys di richiedere correzioni o ulteriore lavoro quando necessario.
Per il nostro acquirente, il risultato può mostrare che la recinzione segue il confine rilevato. Può anche mostrare che la recinzione si trova all'interno della particella, attraversa il confine oppure non è affidabile senza ulteriori indagini.
Il deed plan aiuta a identificare la particella sottoposta a verifica. Il rilievo sul posto verifica il rapporto fra quella particella rilevata e gli elementi fisici osservati sul sito.
Ogni linea su un piano fondiario ha lo stesso effetto giuridico?
No. Il Land Registration Act distingue fra confini approssimativi e fixed boundaries.
Salvo che un confine sia stato fissato ai sensi della legge, la cadastral map e ogni filed plan indicano soltanto la posizione approssimativa del confine. Il Registrar può determinare e fissare un confine mediante il procedimento previsto dalla legge quando una persona interessata presenta domanda.
La legge prevede inoltre che, quando le dimensioni e i confini della particella sono definiti con riferimento a un piano verificato dall'autorità di rilievo, il registro fondiario dovrebbe annotare tale circostanza e i confini sono trattati come fixed boundaries.
Per questo motivo il surveyor controlla il registro e i piani di supporto invece di presumere che ogni linea stampata abbia lo stesso valore. L'insieme dei documenti e il documento di rilievo devono essere letti congiuntamente.
L'autenticazione è più di una firma su una copia
I survey plans devono essere autenticati attraverso il sistema di rilievo prima che il terreno sia considerato rilevato o nuovamente rilevato ai fini del Survey Act.
Per un deed plan, l'autenticazione comprende la firma, la data, il nome in stampatello e il sigillo ufficiale richiesti. Una copia firmata viene depositata presso il Director of Surveys e diventa la copia ufficiale.
L'autenticazione collega il deed plan al documento ufficiale di rilievo. Non significa che ogni recinzione, edificio o linea di occupazione successivamente collocata sulla proprietà sia stata approvata o controllata.
Prima della registrazione, il Director of Surveys può annullare l'autenticazione di un piano se il rilievo è inesatto o non rispetta le condizioni alle quali è stata approvata una subdivision. Le Regulations prevedono inoltre l'annullamento del deed plan quando l'operazione collegata viene ritirata, con la copia depositata contrassegnata come annullata e le altre copie ritirate o distrutte.
Questo è uno dei motivi per cui una vecchia copia sciolta non dovrebbe essere valutata soltanto in base all'aspetto. In caso di dubbio, occorre controllare il documento ufficiale.
Che cosa accade se manca il deed plan?
La mancanza della copia del proprietario non significa necessariamente che il documento di rilievo sia scomparso.
La copia ufficiale è depositata presso il Director of Surveys. Se un deed plan è stato perso o distrutto, il Director può rilasciare una certified true copy dopo aver ricevuto prova della perdita o distruzione e il pagamento della tariffa prescritta.
Nell'indagine sulla particella, il surveyor può anche utilizzare il piano autenticato sottostante e i documenti di rilievo depositati.
Che cosa può riferire il surveyor all'acquirente
L'ambito dell'incarico determina il risultato finale. Per una verifica del confine prima dell'acquisto, il surveyor può fornire:
- i documenti e i documenti ufficiali di rilievo esaminati;
- i segnali di rilievo trovati o non trovati sul sito;
- le misure effettuate e i controlli completati;
- il rapporto fra la recinzione o le linee di occupazione osservate e il confine rilevato;
- ogni incongruenza fra i documenti forniti, i documenti ufficiali e gli elementi osservati sul posto; e
- la successiva operazione di rilievo necessaria se la posizione non può essere confermata con gli elementi disponibili.
Il risultato dovrebbe distinguere ciò che mostrano i documenti da ciò che è stato osservato sul terreno. Se manca un segnale di confine, la risposta non consiste nel collocare un nuovo segnale basandosi soltanto sul deed plan stampato. Il surveyor deve utilizzare gli elementi ufficiali di rilievo e il procedimento applicabile al confine.
Leggere il deed plan ponendo la domanda corretta
Un deed plan è prezioso perché collega una particella descritta nei documenti fondiari a un rilievo autenticato.
Può aiutare a identificare la particella, la sua forma rilevata, l'area dichiarata, i confini adiacenti e le informazioni di rilievo utilizzate per definirla. Normalmente non mostra tutti gli interventi attualmente presenti né prova che una recinzione visibile costituisca il confine.
Per l'acquirente del nostro esempio, la sequenza pratica è chiara. Confrontare il deed plan con il titolo, ottenere i documenti ufficiali di rilievo pertinenti, eseguire le necessarie misure sul posto e confrontare gli elementi osservati con il rilievo autenticato.
Questo procedimento trasforma un piano stampato in una risposta informata sulla specifica particella sul terreno.
Chiedete informazioni sul terreno prima di acquistare
Inviate il numero L.R., l'ubicazione, una copia del titolo e il deed plan fornito per la proprietà.
Spiegate che cosa avete osservato sul terreno e che cosa deve verificare il surveyor. Verifica della proprietà →