Immaginate di possedere un terreno accanto a una strada asfaltata.
Una vecchia recinzione metallica si trova a diversi metri dall'asfalto. Fra la recinzione e la strada resta una fascia aperta. Volete sostituire la recinzione con un muro in muratura e collocare un piccolo edificio vicino alla parte anteriore del terreno.
Una persona vi dice che la recinzione è stata collocata all'interno della proprietà e che potete spostarla più vicino alla strada. Un'altra sostiene che la fascia aperta faccia parte della riserva stradale.
Occorre sapere dove termina il terreno prima di iniziare progettazione e costruzione.
La risposta non si ottiene misurando dal bordo dell'asfalto. Il gruppo di rilievo identifica prima i confini registrati della particella e della riserva stradale, quindi misura il rapporto fra recinzione, strada e intervento proposto.
Che cos'è il confine della riserva stradale?
La riserva stradale è il corridoio rilevato e destinato alla strada. Il suo confine è la linea che separa quel corridoio dal terreno adiacente.
La parte asfaltata della strada non mostra, da sola, dove termina la riserva. L'asfalto può occupare soltanto una parte dello spazio fra i confini della riserva. Anche un canale, un sentiero, una siepe o una recinzione vicino alla strada è un elemento fisico, non una prova automatica del confine della particella.
Le Survey Regulations descrivono il confine della riserva stradale come una linea parallela alla linea centrale della strada, a una distanza specificata.
La linea centrale è la linea di riferimento che corre lungo la strada e viene utilizzata per definire la riserva. La distanza specificata deriva dal rilievo pertinente o dal progetto approvato. Non deve essere stimata dalla larghezza visibile della strada.
Nel nostro esempio, la prima domanda non riguarda quindi la distanza fra recinzione e asfalto. Occorre stabilire quale documento di rilievo definisce la riserva e come quella linea registrata corrisponde al sito.
Quali documenti esamina il gruppo di rilievo?
Il numero e l'ubicazione della particella costituiscono il punto di partenza. Una copia del titolo, del deed plan, del survey plan o di una precedente approvazione della subdivision può aiutare il gruppo a individuare i documenti corretti.
La cadastral map mostra la disposizione delle particelle registrate. Aiuta a collocare il terreno fra le particelle adiacenti e la strada. Un filed plan o un precedente survey plan può fornire informazioni di rilievo più dettagliate, tra cui punti di confine, lunghezze, direzioni e coordinates.
Le coordinates sono valori numerici che descrivono la posizione di un punto di rilievo in uno specifico sistema di riferimento. Il surveyor le usa insieme agli altri documenti e alle misure. Una coordinate copiata da un documento non è utile se non si comprendono il sistema di riferimento e il punto di rilievo descritto.
I documenti della strada sono importanti quanto quelli della particella. Il gruppo può avere bisogno delle informazioni di rilievo relative alla riserva stradale, alle particelle adiacenti e al survey control al quale era collegato il lavoro precedente.
Le Survey Regulations richiedono che un licensed surveyor (professionista autorizzato al rilievo fondiario in Kenya) acquisisca le informazioni disponibili sui precedenti rilievi sia della proprietà sia dei terreni adiacenti prima di eseguire il rilievo. Ai sensi del Land Registration Act, previo pagamento della tariffa prevista, una persona può inoltre ottenere una ricerca ufficiale, copie certificate dei documenti, la cadastral map o un piano depositato presso il registro.
L'esame dei documenti consente al gruppo di rispondere a diverse domande prima di recarsi sul sito:
- Si tratta della particella corretta e del tratto di strada corretto?
- Il terreno è stato creato mediante una subdivision approvata o un altro rilievo registrato?
- La riserva stradale è già stata rilevata?
- Quali punti di confine, control points e dimensioni sono disponibili per verificare la posizione?
- Il registro e il filed plan indicano che i confini della particella sono stati fissati?
La linea sulla mappa della particella è esatta?
Il gruppo deve stabilire quale tipo di informazione sui confini forniscono i documenti.
Salvo che il registro riporti che un confine della particella è stato fissato, il Land Registration Act considera la cadastral map e ogni filed plan come indicazione soltanto del confine approssimativo e della posizione approssimativa della particella.
Un fixed boundary ha la posizione precisa definita attraverso il relativo procedimento di rilievo e registrazione. Il piano approvato e l'annotazione nel registro documentano tale condizione.
Questa distinzione incide sull'indagine del fronte stradale. Una linea tracciata su una mappa della particella a piccola scala non dovrebbe essere semplicemente ingrandita e trattata come linea di costruzione. Il surveyor considera la mappa insieme ai documenti di rilievo sottostanti, alla condizione del confine, ai segnali esistenti e alle misure sul terreno.
Che cosa accade durante il rilievo sul posto?
Sulla proprietà il gruppo cerca i segnali di rilievo e i control points individuati nei documenti. Ogni segnale di rilievo che materializza un punto del confine esistente deve essere verificato prima di essere utilizzato.
Il surveyor esegue quindi le misure che collegano il fronte della particella alle informazioni di rilievo verificate. Se la riserva è stata definita dalla linea centrale della strada a una distanza specificata, il lavoro sul posto deve consentire di stabilire tale rapporto in base ai documenti pertinenti.
Il gruppo registra inoltre gli elementi fisici necessari per spiegare il risultato. Nel nostro esempio possono comprendere:
- la recinzione e il cancello esistenti;
- il bordo e la linea centrale della strada, quando pertinenti al rilievo registrato;
- canali, sentieri e muri di sostegno;
- edifici vicini al fronte;
- beacons visibili e altri segnali di rilievo; e
- la posizione proposta del nuovo muro o edificio, se fornita per la verifica.
Questi elementi aiutano il proprietario a vedere come la linea rilevata si rapporta a ciò che è visibile. Le Survey Regulations richiedono la registrazione degli elementi topografici e degli interventi pertinenti, e il piano risultante deve collocare gli elementi rilevati nelle corrette posizioni grafiche.
Anche i calcoli vengono controllati. Prima che i calcoli siano inviati al Director of Surveys per l'autenticazione, le Survey Regulations richiedono un controllo indipendente e completo. Anche quando l'incarico consiste in un'indagine iniziale sul posto, anziché nella presentazione di un nuovo rilievo, misure controllate sono necessarie per spiegare in modo affidabile il fronte.
Che cosa mostra il survey plan?
Il survey plan riunisce in un unico disegno i documenti e le misure sul posto.
Le Survey Regulations richiedono che siano mostrati i confini rilevati adiacenti alla proprietà. Se un terreno confina con una riserva stradale rilevata, viene mostrato anche il confine sul lato opposto della riserva quando la scala grafica lo consente.
Il piano può mostrare le coordinates dei punti di rilievo pertinenti e le lunghezze e i bearings dei confini. Un bearing descrive la direzione di una linea. Lunghezze e bearings consentono di verificare la geometria del confine, anziché giudicarla soltanto dall'aspetto.
La strada fisica e gli altri elementi topografici possono quindi essere tracciati rispetto al confine della riserva. Se un elemento stradale non è stato rilevato con la stessa precisione del lavoro sui confini, le Survey Regulations richiedono che sia indicato come approssimativo nel piano.
Per il proprietario, il risultato utile è un disegno o un piano annotato che permetta di distinguere facilmente le seguenti linee:
- il confine della particella lungo il fronte stradale;
- il confine della riserva stradale;
- la recinzione o il muro esistente;
- gli elementi stradali visibili; e
- la linea dell'intervento proposto, quando compresa nell'incarico.
Che cosa accade se la recinzione non si trova sul confine registrato?
Il rilievo dovrebbe indicare il rapporto misurato senza spostare una linea per farla coincidere con la recinzione.
Se la recinzione si trova all'interno della particella, la relazione può mostrare la distanza fra essa e il confine rilevato. Se supera il confine della particella, la relazione può mostrare anche tale rapporto. L'azione successiva dipende dalla condizione del confine, dai documenti di supporto e dalle eventuali approvazioni necessarie per il lavoro proposto.
Talvolta un beacon esistente o un altro elemento non coincide con le precedenti informazioni di rilievo. Le Survey Regulations richiedono al surveyor di accertare con cura l'esistenza di una discrepanza sostanziale, cercare prove nella posizione registrata e documentare edifici vicini o altri interventi. Quando le circostanze lo consentono, il surveyor presenta una relazione completa al Director of Surveys e richiede istruzioni prima di procedere.
Per questo un rilievo del fronte non consiste semplicemente nel collocare uno strumento accanto alla strada e segnare una distanza dall'asfalto. Il risultato deve essere coerente con i documenti della particella, il rilievo della strada e le prove disponibili sul terreno.
Il confine della particella e la building line sono diversi
Individuare il confine della particella non decide, da solo, dove possa essere collocato un edificio.
La building line è una linea di pianificazione tracciata attraverso un terreno. Ai sensi delle Physical and Land Use Planning Regulations, un edificio o una struttura permanente non può occupare lo spazio fra tale linea e la strada più vicina sulla quale si affaccia la particella, ad eccezione di un muro di progetto approvato che racchiuda il terreno.
Il confine della riserva stradale risponde alla domanda su dove termini il corridoio stradale e inizi la particella. La building line riguarda la posizione dell'intervento all'interno del terreno. Una linea non dovrebbe essere sostituita all'altra.
Nel nostro esempio, il gruppo di rilievo può stabilire le posizioni della particella e della riserva stradale e fornire le informazioni di base necessarie per il progetto. L'edificio o il muro proposto deve poi essere verificato rispetto ai requisiti e alle approvazioni di pianificazione applicabili.
Il Physical and Land Use Planning Act richiede il development permission dell'autorità competente della contea prima di eseguire l'intervento. La domanda comprende i piani e i dati necessari per spiegare la proposta, preparati dai professionisti qualificati pertinenti. Nell'esaminare una proposta edilizia, l'amministrazione della contea può valutare la posizione dell'edificio nella particella, la building line, l'accesso, il parcheggio e altri aspetti di pianificazione. La domanda può inoltre essere trasmessa alle autorità stradali e dei trasporti per osservazioni.
Il rilievo risponde quindi a una parte necessaria della questione progettuale, ma non sostituisce la decisione di pianificazione.
Il rilievo modifica la mappa ufficiale?
Non ogni verifica di confine modifica la cadastral map.
Un'indagine sul posto può confermare come un confine registrato si rapporta alla recinzione e alla strada. Il surveyor può riferire il risultato senza creare una nuova particella o modificare la configurazione registrata.
Se il lavoro comporta un nuovo rilievo o un'altra operazione che richiede un'approvazione, il procedimento è diverso. Le Survey Regulations richiedono al surveyor di confermare che sia stata ottenuta la necessaria approvazione prevista dalla legge prima di presentare il rilievo e che il rilievo sia conforme a tale approvazione.
Il Land Registration Act prevede inoltre che un ulteriore rilievo possa essere utilizzato per modificare la cadastral map soltanto dopo l'approvazione dell'ufficio o dell'autorità responsabile del rilievo dei terreni.
Il proprietario dovrebbe quindi chiedere fin dall'inizio se l'incarico riguarda:
- un'indagine sul confine e sulla riserva stradale per finalità progettuali;
- il tracciamento di una posizione approvata per muro, cancello o edificio;
- un rilievo formale per un'operazione approvata; oppure
- un lavoro destinato a sostenere una modifica della documentazione particellare.
Ciascuno richiede documenti, approvazioni e risultati da consegnare diversi.
Che cosa dovreste ricevere dopo il lavoro?
I risultati da consegnare dovrebbero corrispondere alla domanda che avete chiesto al surveyor di risolvere.
Per un'indagine del fronte stradale, richiedete una spiegazione scritta e un piano o schizzo che mostri il confine pertinente della particella, il confine della riserva stradale e gli elementi visibili. Il documento dovrebbe indicare quali documenti sono stati utilizzati, quali segnali di rilievo sono stati trovati e che cosa è stato misurato sul posto.
Dovrebbe inoltre identificare qualsiasi limite che incida sulla conclusione. Per esempio, la relazione può indicare che un elemento stradale è approssimativo, che un confine resta soggetto a un procedimento formale o che una discrepanza è stata sottoposta per ottenere istruzioni.
Se il lavoro comprende il tracciamento di un muro o edificio proposto, la posizione segnata dovrebbe essere chiaramente riferita al confine rilevato e al progetto approvato. Conservate copie del piano, della relazione sul posto, dei riferimenti delle approvazioni e di ogni ricevuta di presentazione fornita nell'ambito dell'incarico.
Nel nostro esempio, il proprietario dovrebbe poter vedere dove termina la particella, dove si trova la recinzione esistente, come la riserva stradale si rapporta a entrambe e se la posizione proposta per la costruzione richiede ancora un'approvazione di pianificazione o relativa alla strada.
Che cosa dovreste inviare a Walterland?
Inviate il numero e l'ubicazione della particella e una copia del titolo. Allegate ogni cadastral map, deed plan, survey plan, approvazione della subdivision o disegno edilizio disponibile.
Spiegate che cosa si vede sul fronte. Indicate il bordo dell'asfalto, i canali, la recinzione, il cancello, i beacons e gli eventuali lavori stradali recenti. Le fotografie possono aiutare il gruppo a capire a quali elementi fate riferimento prima di iniziare la ricerca dei documenti.
Indicate che cosa intendete fare. Una richiesta di conferma del confine per un progetto futuro è diversa dalla richiesta di tracciare un muro o un edificio già approvato.
Segnalate inoltre qualsiasi rilievo precedente, avviso di un'autorità pubblica o disaccordo sul fronte stradale. Queste informazioni aiutano il gruppo a individuare i documenti, le misure sul posto e le approvazioni pertinenti all'incarico.
Che cosa dovreste inviare a Walterland?
Inviate il numero e l'ubicazione della particella e una copia del titolo. Allegate ogni cadastral map, deed plan, survey plan, approvazione della subdivision o disegno edilizio disponibile.
Indicate che cosa intendete fare. Verifica del terreno →
Riferimenti normativi
Riferimenti normativi
- Survey Regulations, L.N. 168 of 1994: regulations 29, 30, 50, 64, 72, 82, 91, 92 and 95. These cover previous survey information, required approvals, material discrepancies, road-reserve boundaries, field features, calculation checks and the information shown on survey plans.
- Land Registration Act, Cap. 300: sections 15, 17, 18, 19 and 34. These cover cadastral maps, approval of further surveys, approximate and fixed boundaries, and access to official searches, filed plans and registry documents.
- Physical and Land Use Planning Act, Cap. 303: sections 57 to 60; Third Schedule, paragraph 8. These cover development permission, application plans and particulars, professional preparation, consultation with relevant authorities and the planning matters considered for buildings.
- Physical and Land Use Planning (General Development Permission and Control) Regulations, L.N. 253 of 2021: regulation 2. This defines the building line used in development control.