Un surveyor collega tre elementi: i documenti che descrivono il terreno, il terreno fisico e il registro ufficiale utilizzato da governo, acquirenti, finanziatori e altri professionisti.
Per chi acquista un terreno questo comincia solitamente con una domanda semplice: dove si trova esattamente il terreno che sto acquistando?
Il documento del titolo fondiario può fornire un numero di particella e una superficie. Una Registry Index Map può mostrare la particella tra quelle vicine. Il venditore può indicare una recinzione, una strada o una serie di beacons. Il surveyor stabilisce come questi documenti si colleghino al terreno reale.
Che cosa avviene durante un rilievo fondiario
Il lavoro inizia normalmente prima che qualcuno arrivi sul posto. Il gruppo esamina i documenti disponibili per la particella. Secondo il tipo di terreno e sistema di rilievo, possono includere titolo o lease, Registry Index Map, deed plan, piano di rilievo, documenti di mutation, precedenti calcoli e altre informazioni fondiarie.
Lo scopo è comprendere come la particella fosse definita originariamente e quali prove dovrebbero esistere sul terreno.
Il gruppo visita poi il sito. Beacons esistenti, linee di occupazione, recinzioni, muri, strade, edifici e altri elementi pertinenti vengono identificati e misurati. Le misure sono confrontate con i documenti.
Questo consente al surveyor di rispondere a domande pratiche come:
- Il terreno fisico corrisponde alla particella indicata nei documenti?
- I segnali di confine sono ancora al loro posto?
- La recinzione esistente segue il confine della particella?
- Un vicino ha costruito oltre il confine documentato?
- La strada di accesso si trova dove indicano i documenti?
- La superficie misurata è coerente con le informazioni fondiarie?
Dove necessario, le posizioni dei confini possono essere ricostruite o ristabilite mediante le prove di rilievo disponibili e la procedura fondiaria applicabile.
Il risultato dipende dall'obiettivo del cliente. Un acquirente può aver bisogno soltanto della verifica dei confini prima di completare l'acquisto. Un promotore può richiedere un rilievo topografico con quote, edifici, strade e altri elementi. La suddivisione richiede nuovi confini e documenti fondiari. Un complesso di appartamenti può richiedere un sectional plan. Un wayleave o easement può richiedere un corridoio rilevato che mostri esattamente dove passa il diritto attraverso i terreni interessati.
Un rilievo non è quindi un unico prodotto. Il lavoro dipende dalla questione fondiaria a cui si risponde.
Acquistare un terreno
Supponiamo che acquistiate un terreno di un quarto di acro. Avete visto il titolo e visitato il terreno. Una recinzione lo circonda.
La domanda importante è se recinzione, titolo e documenti fondiari descrivano lo stesso terreno. È una ragione per cui gli acquirenti richiedono spesso una verifica dei confini prima di completare l'operazione. Il surveyor esamina i documenti e li confronta con ciò che esiste sul terreno.
Una Registry Index Map è quindi utile per identificare le particelle, ma non dovrebbe essere considerata automaticamente un disegno costruttivo esatto. Prima di costruire un muro o un'altra struttura permanente occorre stabilire correttamente il confine dalle prove pertinenti.
Acquistare parte di una particella più ampia
Supponiamo ora che qualcuno possieda cinque acri e accetti di vendervene uno. Il venditore può mostrarvi approssimativamente dove sarà quell'acro, ma non è ancora una particella registrata separatamente.
La particella originaria deve essere suddivisa. La proposta passa prima attraverso la procedura di pianificazione pertinente. Dopo l'approvazione, il rilievo traduce la suddivisione approvata in confini effettivi. Le nuove particelle vengono misurate, segnate e documentate per la procedura fondiaria.
Il Land Registration Act richiede poi che le nuove suddivisioni siano registrate prima di trasferire separatamente una porzione della particella originaria registrata.
Questa è la differenza pratica tra farsi mostrare l'acro da acquistare e acquistare una particella giuridicamente identificabile, capace di avere un proprio interesse registrato.
Suddividere il proprio terreno
La stessa procedura si applica quando un proprietario vuole dividere il terreno per vendita, successione o sviluppo. Supponiamo che abbiate due acri e desideriate quattro terreni.
La prima domanda è se la disposizione proposta soddisfi i requisiti di pianificazione. È una funzione della pianificazione.
Il surveyor prende poi la suddivisione approvata e definisce le nuove particelle sul terreno. Si effettuano misure, si definiscono i nuovi confini e si preparano i documenti. La documentazione fondiaria viene aggiornata attraverso rilievo e registrazione applicabili.
L'approvazione della contea e il rilievo fondiario svolgono quindi funzioni diverse. Una approva la disposizione proposta. L'altro definisce spazialmente le particelle risultanti e crea le informazioni necessarie per il sistema di registrazione.
Controversie sui confini
I surveyors sono spesso chiamati anche quando i vicini dissentono su un confine. La recinzione visibile non è automaticamente il confine legale. Non lo sono neppure una siepe, un muro, una fila di alberi o un punto su un'applicazione cartografica mobile.
Il surveyor parte dai documenti. Le informazioni fondiarie esistenti sono esaminate e confrontate con le prove fisiche. Si possono ritrovare vecchi beacons. Segnali vicini possono aiutare a ricostruire prove mancanti. Le misure possono poi essere confrontate con il rilievo originario.
Il Land Registration Act attribuisce al Land Registrar un importante ruolo previsto dalla legge nella determinazione e definizione dei confini registrati. Il surveyor fornisce le prove spaziali e tecniche utilizzate nella procedura. Per questo il lavoro riguarda sia il terreno fisico sia il registro fondiario.
Sectional property e appartamenti
Il rilievo non si limita ai terreni aperti. Si svolge anche negli edifici. Secondo il Sectional Properties Act, un edificio esistente può essere diviso in unità di proprietà separata mediante un sectional plan preparato da un surveyor a partire da un piano edilizio approvato dalla contea.
Un disegno architettonico e un sectional plan hanno funzioni diverse. Il primo descrive l'edificio. Il secondo definisce unità e parti comuni per il sistema di registrazione fondiaria.
Una volta registrato il sectional plan, si possono aprire registri separati per le singole unità. Per chi acquista un appartamento il rilievo aiuta a definire precisamente quale interesse immobiliare venga registrato.
Easements e wayleaves
I diritti sul terreno possono anche attraversarlo invece di dividerlo. Una condotta d'acqua può passare per più particelle. Una linea elettrica può richiedere un wayleave. Un terreno senza accesso può richiedere un easement di accesso.
In ogni caso occorre stabilire dove inizi il diritto, dove termini, quanto sia largo e quali particelle interessi. È una questione spaziale. Le misure forniscono la geometria usata per descrivere quel diritto.
Quando un piano rilevato diventa parte di un atto giuridico che incide su diritti o interessi fondiari, il Survey Act diventa pertinente.
Che cosa dovrebbe chiedere un acquirente?
Il servizio di rilievo corretto dipende da ciò che volete stabilire.
- Acquistare una particella esistente: Potreste aver bisogno della verifica dei confini.
- Acquistare parte di una particella più ampia: Si tratta di una suddivisione.
- Pianificare una costruzione: Potreste aver bisogno della verifica dei confini e di un rilievo topografico.
- Acquistare o creare unità in un edificio: Può essere necessario un rilievo per la sectional property.
- Una strada, condotta, percorso di drenaggio o corridoio di servizi attraversa il terreno: Può trattarsi di un rilievo di easement o wayleave.
Il punto di partenza utile non è quindi «Quanto costa un rilievo?», ma «Che cosa voglio stabilire o modificare su questo terreno?». Da lì si possono individuare documenti, lavoro sul posto, approvazioni e risultati necessari.
Diteci la domanda sul terreno. Vi indicheremo il rilievo.
Inviate numero della particella o ubicazione e ciò che intendete fare con il terreno. Un licensed surveyor legge la richiesta e risponde entro il giorno lavorativo successivo indicando il rilievo che risponde alla vostra domanda.
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Riferimenti normativi
Indicazioni generali sulla pratica dei rilievi in Kenya, non consulenza legale su una specifica particella. Verificate il testo attuale di ogni disposizione prima di farvi affidamento.
- Survey Act, Cap. 299, particularly sections 2, 21 and 36.
- Land Registration Act, Cap. 300, particularly sections 17, 18, 19, 22 and 42.
- Sectional Properties Act, Cap. 286, particularly sections 4 and 5.
- Physical and Land Use Planning (General Development Permission and Control) Regulations, Legal Notice 253 of 2021.