Mpimaji wa ardhi huunganisha mambo matatu: nyaraka zinazoeleza ardhi, ardhi halisi uwandani na rekodi rasmi inayotumiwa na serikali, wanunuzi, wakopeshaji na wataalamu wengine.
Kwa mnunuzi wa ardhi, mara nyingi huanza na swali rahisi. Ardhi ninayonunua iko wapi hasa?
hati miliki inaweza kutoa namba na eneo la kipande. Registry Index Map inaweza kuonyesha kipande kati ya vipande jirani. Muuzaji anaweza kuonyesha uzio, barabara au alama. Mpimaji huthibitisha rekodi hizo zinahusianaje na ardhi halisi.
Nini hufanyika wakati wa upimaji wa ardhi?
Kazi kawaida huanza kabla yeyote hajafika uwandani. Timu hukagua rekodi zinazopatikana. Kutegemea aina ya ardhi na mfumo wa upimaji, zinaweza kujumuisha hati au lease, Registry Index Map, deed plan, ramani ya upimaji, rekodi za mutation, hesabu za upimaji wa awali na taarifa nyingine za mipaka na usajili.
Lengo ni kuelewa kipande kilitambuliwaje awali na ushahidi gani unapaswa kuwepo ardhini.
Timu kisha hutembelea eneo. Alama zilizopo, mistari ya matumizi ya ardhi, uzio, kuta, barabara, majengo na vitu vingine husika hutambuliwa na kupimwa. Vipimo hivyo hulinganishwa na rekodi.
Hii humwezesha mpimaji kujibu maswali kama:
- Je, ardhi halisi inalingana na kipande kwenye rekodi?
- Je, alama za mipaka bado zipo?
- Je, uzio uliopo unafuata mpaka wa kipande?
- Je, jirani amejenga kuvuka mpaka uliorekodiwa?
- Je, barabara ya kufikia eneo iko mahali panapoonyeshwa na rekodi?
- Je, eneo lililopimwa linaeleweka likilinganishwa na taarifa rasmi za upimaji?
Inapohitajika, nafasi za mipaka zinaweza kupatikana tena au kuwekwa upya kwa ushahidi wa upimaji unaopatikana na utaratibu unaotumika.
Matokeo hutegemea anachotaka mteja. Mnunuzi anaweza kuhitaji uthibitisho wa mipaka tu kabla ya kukamilisha ununuzi. Mwendelezaji anaweza kuhitaji upimaji wa mandhari unaoonyesha viwango, majengo, barabara na vitu vingine. Ugawaji unahitaji mipaka mipya na rekodi. Mradi wa vyumba unaweza kuhitaji sectional plan. Wayleave au easement inaweza kuhitaji ukanda uliopimwa unaoonyesha haki inapita wapi hasa kwenye ardhi inayoathirika.
Kwa hiyo upimaji si bidhaa moja tu. Kazi hutegemea swali kuhusu ardhi linalojibiwa.
Kununua ardhi
Tuseme unanunua kiwanja cha robo ekari. Umeona hati. Umetembelea ardhi. Kuna uzio unaoizunguka.
Swali muhimu ni kama uzio, hati na rekodi rasmi zinaeleza kipande kilekile. Hii ni sababu moja wanunuzi huomba uthibitisho wa mipaka kabla ya kukamilisha muamala. Mpimaji hukagua rekodi na kuzilinganisha na kilichopo ardhini.
Kwa hiyo Registry Index Map husaidia kutambua vipande, lakini isichukuliwe moja kwa moja kama mchoro sahihi wa ujenzi. Kabla ya kujenga ukuta au kitu kingine cha kudumu, mpaka unapaswa kuthibitishwa ipasavyo kutoka ushahidi husika wa upimaji.
Kununua sehemu ya ardhi kubwa
Sasa tuseme mtu ana ekari tano na amekubali kukuuzia ekari moja. Anaweza kukuonyesha takribani ekari hiyo itakuwa wapi. Lakini bado si kipande tofauti kilichosajiliwa.
Ardhi ya awali lazima igawanywe. Pendekezo la ugawaji huanza kwa kupitia mchakato husika wa mipango. Likishaidhinishwa, upimaji hubadilisha ugawaji ulioidhinishwa kuwa mipaka halisi. Vipande vipya hupimwa, huwekewa alama na kurekodiwa kwa mchakato wa upimaji na usajili.
Land Registration Act kisha inataka vipande vipya visajiliwe kabla sehemu ya ardhi ya awali iliyosajiliwa haijahamishwa tofauti.
Hii ndiyo tofauti ya vitendo kati ya kuonyeshwa ekari unayonunua na kununua kipande kinachotambulika kisheria na kinachoweza kuwa na haki yake iliyosajiliwa.
Kugawa ardhi yako mwenyewe
Mchakato huo pia hutumika mmiliki anapotaka kugawa ardhi kwa mauzo, urithi au maendeleo. Tuseme una ekari mbili na unataka viwanja vinne.
Swali la kwanza ni kama mpangilio unaopendekezwa unatimiza mahitaji ya mipango. Hilo ni jukumu la mipango.
Mpimaji kisha huchukua ugawaji ulioidhinishwa na kuweka vipande vipya ardhini. Vipimo hufanywa. Mipaka mipya hutambuliwa. Rekodi huandaliwa. Rekodi rasmi hubadilishwa kupitia upimaji na usajili unaotumika.
Kwa hiyo idhini ya mipango ya kaunti na upimaji wa ardhi kwa usajili zina kazi tofauti. Moja huidhinisha mpangilio uliopendekezwa. Nyingine hutambua vipande vipya kijiografia na kutengeneza taarifa zinazohitajika kwa mfumo wa usajili.
Migogoro ya mipaka
Wapimaji pia huitwa majirani wanapotofautiana kuhusu mpaka. Uzio unaoonekana si mpaka wa kisheria moja kwa moja. Wala si ua wa miti, ukuta, mstari wa miti au pointi kwenye programu ya ramani ya simu.
Mpimaji huanza na rekodi. Taarifa zilizopo hukaguliwa na kulinganishwa na ushahidi halisi. Alama za zamani zinaweza kupatikana tena. Alama za jirani zinaweza kusaidia kujenga upya ushahidi uliokosekana. Vipimo vinaweza kisha kulinganishwa na taarifa za awali.
Land Registration Act inaipa Land Registrar jukumu muhimu la kisheria la kuamua na kuweka mipaka iliyosajiliwa. Mpimaji hutoa ushahidi wa kijiografia na kitaalamu unaotumika. Ndiyo maana kazi ya mipaka inahusu ardhi halisi na rekodi za usajili.
Sectional property na vyumba vya majengo
Upimaji hauishii kwenye ardhi wazi. Pia hufanyika ndani ya majengo. Chini ya Sectional Properties Act, jengo lililopo linaweza kugawanywa kuwa vitengo vya umiliki tofauti kupitia sectional plan inayoandaliwa na mpimaji kutoka ramani ya jengo iliyoidhinishwa na serikali ya kaunti.
Mchoro wa usanifu na sectional plan zina kazi tofauti. Mchoro hueleza jengo. Sectional plan hutambua vitengo na mali ya pamoja kwa mfumo wa usajili wa ardhi.
Sectional plan ikisajiliwa, rejista tofauti zinaweza kufunguliwa kwa vitengo. Kwa mnunuzi wa chumba, upimaji husaidia kutambua kwa usahihi haki ya mali inayosajiliwa.
Easements na wayleaves
Haki za ardhi pia zinaweza kuivuka badala ya kuigawa. Bomba la maji linaweza kupita kwenye vipande kadhaa. Laini ya umeme inaweza kuhitaji wayleave. Ardhi isiyo na njia inaweza kuhitaji easement ya kufikia barabara.
Kwa kila hali, mtu lazima athibitishe haki inaanzia wapi, inaishia wapi, ina upana gani na inaathiri vipande vipi. Hilo ni swali la kijiografia. Vipimo hutoa umbo na vipimo vinavyotumika kueleza haki hiyo.
Plan iliyopimwa ikiwa sehemu ya nyaraka ya kisheria inayoathiri haki au maslahi katika ardhi, Survey Act inahusika.
Mnunuzi anapaswa kuomba nini?
Huduma sahihi ya upimaji hutegemea unachotaka kuthibitisha.
- Kununua kipande kilichopo: Unaweza kuhitaji uthibitisho wa mipaka.
- Kununua sehemu ya ardhi kubwa: Unahusika na ugawaji wa ardhi.
- Kupanga ujenzi: Unaweza kuhitaji uthibitisho wa mipaka na upimaji wa mandhari.
- Kununua au kuunda vitengo ndani ya jengo: Upimaji wa sectional property unaweza kuhitajika.
- Barabara, bomba, njia ya maji au ukanda wa huduma unavuka ardhi: Huenda unahitaji upimaji wa easement au wayleave.
Kwa hiyo mwanzo unaofaa si ‘Upimaji unagharimu kiasi gani?’ Ni ‘Ninajaribu kuthibitisha au kubadilisha nini kuhusu ardhi hii?’ Kutoka hapo, rekodi, kazi ya uwandani, idhini na matokeo yanayohitajika vinaweza kutambuliwa.
Tuambie swali lako kuhusu ardhi. Tutakuambia upimaji unaofaa.
Tuma namba ya ardhi au eneo, na unachopanga kufanya nayo. Mpimaji mwenye leseni huisoma na kujibu kufikia siku inayofuata ya kazi, akieleza upimaji unaojibu swali lako.
Bado hujawa tayari kuuliza? Ripoti ya Historia ya Satelaiti huonyesha jinsi ardhi yako imebadilika katika miaka ya karibuni. Pata ripoti →
Marejeo ya sheria
Mwongozo wa jumla kuhusu upimaji Kenya, si ushauri wa kisheria kuhusu kipande fulani. Thibitisha maandishi ya sasa ya kila kifungu kabla ya kukitegemea.
- Survey Act, Cap. 299, particularly sections 2, 21 and 36.
- Land Registration Act, Cap. 300, particularly sections 17, 18, 19, 22 and 42.
- Sectional Properties Act, Cap. 286, particularly sections 4 and 5.
- Physical and Land Use Planning (General Development Permission and Control) Regulations, Legal Notice 253 of 2021.