Supponiamo che il vostro titolo indichi una superficie di 0.40 ettari.
State preparando un muro perimetrale, quindi un'impresa misura intorno al terreno. Dopo aver esaminato le dimensioni, vi dice che la superficie non sembra sufficiente per raggiungere 0.40 ettari.
Controllate di nuovo il titolo. Il numero è presente.
Quale dei due è sbagliato?
Prima di decidere che manchi terreno, occorre comprendere che cosa rappresenti la superficie documentata, come siano stati definiti originariamente i confini e dove si trovino sul terreno.
Il surveyor non risolve la questione misurando la recinzione e confrontando il risultato con il titolo. Il rilievo parte dai documenti che definiscono la particella e li verifica poi rispetto alle prove fisiche sul posto.
Che cosa significa la superficie sul titolo?
Un ettaro equivale a 10,000 metri quadrati, quindi 0.40 ettari sono 4,000 metri quadrati.
Questo indica la dimensione di una superficie. Non indica la forma del terreno né la posizione dei suoi confini.
Una particella di 4,000 metri quadrati può essere lunga e stretta, quasi quadrata, irregolare o delimitata in parte da un elemento curvo. Due particelle possono quindi avere esattamente la stessa superficie e apparire molto diverse sul terreno.
Nei moduli attuali di registrazione fondiaria, la superficie documentata di una particella è descritta come approssimativa. Anche il certificate of title prescritto presenta la superficie in ettari come approssimativa.
Questa parola conta.
La superficie indicata nel registro fa parte della descrizione dell'immobile, ma non sostituisce le informazioni di rilievo che definiscono la particella stessa.
Il surveyor deve quindi sapere come sia stata creata quella specifica particella e quali informazioni sui confini la sostengano.
Che cosa verifica prima il surveyor?
Il punto di partenza è il numero della particella e i documenti di rilievo disponibili.
Secondo l'immobile possono includere mappa fondiaria, piano di rilievo, deed plan, documenti di mutation, precedenti note di campo, coordinate e documenti delle particelle vicine.
La mappa fondiaria è la mappa ufficiale, o serie di mappe, mantenuta per un'unità di registrazione e utilizzata per rappresentare le particelle.
Un piano di rilievo documenta le informazioni misurate utilizzate per definire il terreno. Può mostrare linee di confine, posizioni dei beacons, coordinate, orientamenti, distanze e superficie calcolata.
Le Survey Regulations richiedono al surveyor di acquisire le informazioni disponibili dai precedenti rilievi dell'immobile e dei terreni adiacenti prima di eseguire il rilievo.
Questo è importante perché la domanda non è semplicemente «Quanto terreno possiamo misurare dentro questa recinzione?».
La domanda è «Dove si trova la particella documentata dal sistema di rilievo e come si collega a ciò che esiste oggi sul terreno?».
Tutti i confini sono altrettanto precisi sulla mappa?
No.
Il Land Registration Act distingue i confini formalmente definiti da quelli che non lo sono.
Se i confini non sono stati formalmente definiti, la mappa fondiaria e il piano depositato indicano il confine approssimativo e la posizione approssimativa della particella. La mappa viene quindi utilizzata insieme ad altre prove quando occorre stabilire la posizione di un confine.
Un fixed boundary (confine definito mediante la procedura formale kenyana) ha una posizione precisa definita tramite la procedura di rilievo e registrazione. Viene depositato un piano con i dati di rilievo necessari e il registro documenta che i confini sono stati formalmente definiti.
La distinzione conta nell'indagine su un'apparente differenza di superficie.
Se la particella ha fixed boundaries sostenuti da un piano verificato, il surveyor dispone di informazioni precise da cui partire. Se i confini non sono formalmente definiti, può essere necessario considerare la mappa insieme ai segnali superstiti, alle informazioni precedenti e ad altre prove pertinenti.
La superficie scritta sul titolo non risponde da sola a questa domanda.
Che cosa avviene sul terreno?
Dopo l'esame dei documenti, il gruppo li collega al sito.
Cerca i beacons e gli altri segnali di rilievo citati nei documenti. Ne verifica le posizioni ed esamina elementi fisici pertinenti come recinzioni, muri, strade ed edifici.
Una recinzione può essere una prova utile, ma la sua presenza non dimostra da sola che sia stata costruita esattamente sul confine rilevato.
Nel nostro esempio di 0.40 ettari, immaginate che un lato abbia un vecchio muro di pietra. Potrebbe essere stato costruito lungo il confine, leggermente all'interno della proprietà oppure in una posizione diversa dalla linea indicata dai documenti di rilievo.
Le misurazioni aiutano a stabilire quale spiegazione corrisponda alle prove.
Quando un beacon viene posizionato da dati calcolati, le Survey Regulations richiedono un controllo indipendente sul posto. Il lavoro deve inoltre contenere osservazioni e misurazioni sufficienti a consentire al surveyor di verificare il risultato.
Lo scopo non è far coincidere la superficie misurata con il titolo spostando un vertice. È stabilire i confini dalle prove di rilievo applicabili e determinare poi la superficie racchiusa da essi.
Come si calcola la superficie?
Una volta stabilita la geometria dei confini, la superficie può essere calcolata dalle misurazioni.
Per particelle con lati rettilinei, le Survey Regulations richiedono un calcolo matematico della superficie. I calcoli sono verificati indipendentemente prima della presentazione per l'autenticazione.
Il piano può mostrare le coordinate dei punti di confine insieme a lunghezze e orientamenti delle linee. Le coordinate sono valori numerici che descrivono la posizione di un punto nel sistema utilizzato per quel rilievo.
Queste posizioni definiscono la forma da cui si calcola la superficie.
Questo spiega perché sommare o moltiplicare semplicemente alcune distanze misurate intorno a un terreno irregolare può dare un'impressione errata. La superficie dipende dalla forma delle linee di confine, non soltanto dalle loro singole lunghezze.
Quando parte del confine è curva, per esempio lungo una strada, un fiume o un altro elemento curvilineo, le Survey Regulations prevedono metodi aggiuntivi per rappresentare e calcolare quella parte della particella.
La superficie risultante viene poi indicata sul piano con la precisione richiesta per una particella di quelle dimensioni.
Che cosa accade se il rilievo produce una superficie diversa?
Una differenza deve essere esaminata prima di stabilire che cosa significhi.
Talvolta la spiegazione è semplice. Una recinzione può non seguire il confine. Una precedente misura approssimativa può non aver rappresentato correttamente la forma. Un elemento di confine può essere stato alterato. I documenti possono inoltre rivelare informazioni non evidenti durante una misurazione informale.
Talvolta il rilievo identifica una differenza reale tra dimensioni o superficie nel registro e quanto stabilito da un nuovo rilievo.
Il Land Registration Act prevede questa possibilità. Se un nuovo rilievo mostra che una dimensione o superficie registrata è errata, il Registrar può rettificare il registro dopo aver notificato le persone con un interesse nella particella.
L'Act chiarisce anche un punto importante: un rilievo successivo che mostri una superficie maggiore o minore non crea, di per sé, una pretesa di indennizzo tra governo nazionale o della contea e titolare.
In pratica, una superficie diversa è un risultato da spiegare. Non dimostra automaticamente che qualcuno abbia sottratto terreno, che il titolo sia invalido o che si debba spostare il confine finché riappare il numero originario.
Le prove dei confini devono essere risolte prima.
Che cosa accade se un beacon è in una posizione diversa dal vecchio rilievo?
La questione diventa anche un'indagine sul confine, oltre che sulla superficie.
Le Survey Regulations richiedono particolare attenzione quando un beacon esistente si trova significativamente lontano dalla posizione del precedente rilievo. Il surveyor deve stabilire che la discrepanza sia reale, cercare prove del beacon precedente o dei suoi segnali di riferimento e documentare gli interventi pertinenti intorno alla posizione.
Quando le circostanze lo richiedono, il surveyor comunica i risultati e chiede istruzioni prima di procedere.
Questo protegge dalla scorciatoia allettante di accettare qualsiasi segnale visibile e ricalcolare il terreno da quel punto.
Per il proprietario il risultato utile è una spiegazione del motivo delle differenze e delle prove che sostengono la posizione del confine adottata.
Che cosa dovreste ricevere dal rilievo?
I risultati da consegnare dipendono dall'incarico, ma dovreste poter comprendere che cosa sia stato verificato e stabilito.
Il gruppo dovrebbe identificare documenti utilizzati, segnali trovati o adottati, misurazioni pertinenti e risultati. Se un piano o una presentazione formale del rilievo fanno parte dell'incarico, il preventivo dovrebbe chiarirlo.
Se il rilievo conferma i confini documentati ma calcola una superficie diversa da quella attesa, la relazione dovrebbe spiegare il risultato.
Se il problema è una recinzione fuori posizione, un beacon mancante, un segnale incoerente o un'iscrizione che può richiedere ulteriori interventi, anche questo dovrebbe essere dichiarato chiaramente.
Nel nostro esempio di 0.40 ettari la risposta utile non è semplicemente un altro numero.
Volete sapere dove si trovi la particella, quali prove ne stabiliscano i confini, quale superficie producano e se siano necessari ulteriori passaggi di rilievo o registrazione prima di costruire il muro.
Che cosa inviare a Walterland?
Inviate numero della particella, ubicazione e copia del titolo o certificate of lease. Se avete deed plan, piano di rilievo, mutation form, estratto della mappa fondiaria, precedente relazione sui confini o altro documento di rilievo, includetelo.
Spiegate perché la superficie è diventata una questione. Per esempio, potreste prepararvi a recintare, acquistare, sviluppare, suddividere o valutare l'immobile, oppure avere ricevuto misure che non sembrano coincidere con la superficie registrata.
Queste informazioni aiutano il gruppo a individuare i documenti da acquisire e se l'incarico richieda ricerca documentale, verifica dei confini, un nuovo rilievo o un'altra procedura.
Servizi e guide Walterland pertinenti
- Verifica dei confini: Confronta titolo e documenti di rilievo con segnali ed elementi fisici trovati sul posto.
- Rilievi per la registrazione fondiaria: Esaminano la geometria documentata, i segnali e la superficie definita dal rilievo applicabile.
- Beacons mancanti in Kenya: Scoprite come un surveyor indaga su un segnale mancante e ne ristabilisce la posizione.
- Che cosa fa un surveyor in Kenya: Individuate l'incarico di rilievo che risponde alla vostra domanda sull'immobile.
La superficie del titolo sembra diversa dal terreno?
Inviate numero della particella, ubicazione, copia del titolo ed eventuale piano di rilievo o precedente relazione sui confini. Walterland può aiutare a individuare i documenti e il lavoro di rilievo adeguati prima di costruire o acquistare.
Manca anche un segnale di confine? Leggete la guida ai beacons mancanti →
Riferimenti normativi
Indicazioni generali, non una valutazione di una specifica particella né consulenza legale. Un licensed surveyor dovrebbe verificare i documenti e la procedura applicabile all'immobile.