ugawaji wa kipande cha ardhi kuwa vipande vidogo ni mchakato unaowezesha vipande hivyo kusajiliwa tofauti.
Kwa mnunuzi, mara nyingi huanza mtu anapotoa sehemu ya mali kubwa kwa mauzo. Upimaji husaidia kuthibitisha kiwanja kipya kitakuwa wapi, mipaka itawekewa alama vipi na taarifa za usajili zinazohitajika.
Tuseme mtu ana ekari tano na amekubali kukuuzia ekari moja.
Unatembelea eneo na kutembea kuzunguka sehemu iliyopendekezwa. Muuzaji anaonyesha anapotarajia mpaka kupita. Hati yake bado inahusu ekari zote tano.
Unataka kuelewa jinsi ekari hiyo inavyokuwa kiwanja chenye namba yake na, hatimaye, hati katika jina lako.
Mpimaji hukagua nini kwanza?
Timu huanza na mali iliyopo. Mara nyingi huitwa ardhi ya awali, yaani kipande kilichosajiliwa ambacho viwanja vidogo vitatokana nacho.
Katika mfano wetu, ardhi ya awali ni eneo la ekari tano.
Timu hukagua nyaraka zinazopatikana kuelewa mali ilipimwa na kusajiliwa vipi. Zinaweza kuwa hati au certificate of lease, Registry Index Map, ramani za zamani, deed plan na rekodi za ugawaji wa awali.
Kila nyaraka husaidia kueleza jambo kuhusu ardhi.
Registry Index Map, kwa kifupi RIM, huonyesha kipande kati ya vipande jirani. Husaidia timu kuelewa mpangilio wa viwanja na barabara zinazokizunguka.
Deed plan huonyesha mali moja iliyopimwa, pamoja na mipaka na eneo lake. Umuhimu wa deed plan au rekodi nyingine hutegemea mfumo ambao mali ilisajiliwa chini yake.
Ramani na hesabu za awali husaidia kueleza mipaka iliwekwaje. Rekodi za mutation za zamani huonyesha mabadiliko ya mpangilio wa vipande.
Timu hulinganisha taarifa hizi na ushahidi wa eneo. Alama zilizopo, uzio, majengo na barabara hukaguliwa kuona uhusiano wake na mali iliyorekodiwa.
Mpaka usipokuwa na uhakika au rekodi zisipolingana na kilichopo ardhini, hilo linahitaji kuchunguzwa kabla ya kukamilisha ugawaji mpya.
Survey Regulations zinataka taarifa zinazopatikana kuhusu upimaji wa awali wa mali na ardhi jirani zipatikane kabla ya kufanya upimaji. Ndiyo maana kazi ya ugawaji hujumuisha utafiti wa rekodi pamoja na kutembelea eneo.
Ekari moja inawekwa wapi?
Kiwanja kinachopendekezwa kinahitaji umbo, mpaka na njia ya kukifikia vilivyotambuliwa.
Tuseme ekari unayonunua iko nyuma ya eneo. Muuzaji anataka kubaki na ardhi kati ya kiwanja chako na barabara ya umma.
Mpangilio lazima uzingatie jinsi utakavyofikia ardhi yako baada ya ugawaji.
Kutegemea mali na mahitaji ya mipango, njia inaweza kutolewa kupitia barabara ndani ya ugawaji au haki iliyokubaliwa na kurekodiwa ipasavyo ya kuvuka kipande kingine.
Haki hiyo inaweza kuwa easement. Easement huruhusu matumizi maalumu ya ardhi ya mtu mwingine, kama kupita kwenye njia. Nyaraka zinahitaji kutambua ardhi inayoathirika na ukubwa wa haki hiyo.
Timu hupima vitu vya eneo vinavyoathiri mipango hii. Majengo yaliyopo, mifereji ya maji na haki zilizorekodiwa zinazovuka mali zinaweza kuathiri mahali mipaka mipya inaweza kuwekwa.
Pia ni muhimu kuelewa eneo linalopendekezwa limekokotolewa vipi.
Kwa mfano, kiwanja chako kinaweza kujumuisha ukanda mrefu wa kuunganisha na barabara. Ukanda huo ukiwa sehemu ya ekari moja, baadhi ya eneo litachukuliwa na njia. Mpangilio unapaswa kusema wazi ili uelewe nafasi inayobaki kwa matumizi unayokusudia.
Subdivision scheme ni nini?
Subdivision scheme ni ramani inayoonyesha mpangilio uliopendekezwa wa viwanja vidogo.
Huonyesha mipaka mipya inakusudiwa kupita wapi, maeneo yaliyopendekezwa, njia na vitu husika kwenye mali.
Vipimo hutoa taarifa za eneo zinazotumika kuandaa scheme. Kazi ya mipango kisha huzingatia kama mpangilio unatimiza mahitaji ya mahali hapo, kama matumizi ya ardhi, ukubwa wa viwanja, barabara na njia za maji.
Pendekezo huwasilishwa kwa mamlaka ya mipango ya kaunti kuzingatiwa.
Maombi hujumuisha nyaraka za kuunga mkono kama taarifa za umiliki, ramani ya eneo na scheme plans. Ramani ya eneo husaidia kutambua mali iko wapi kwa barabara, alama zinazotambulika na vitu vingine vinavyoizunguka. Inapohitajika, planning brief hueleza pendekezo na sababu zinazoliunga mkono.
Kaunti inaweza kuidhinisha pendekezo, kutaka mabadiliko au kuweka masharti.
Kwa mfano, njia inayopendekezwa inaweza kuhitaji kubadilishwa. Njia ya maji inaweza kuhitaji kubaki wazi. Mahitaji hayo yanaweza kuathiri nafasi au ukubwa wa viwanja.
Scheme iliyoidhinishwa na idhini ya maandishi vinapaswa kuwa pamoja. Scheme huonyesha mpangilio ulioruhusiwa, na idhini hurekodi masharti ya kushughulikiwa kazi ikiendelea.
Nini hufanyika wakati wa upimaji wa uwandani?
Timu hutumia mpangilio ulioidhinishwa na ushahidi wa upimaji uliopo kutambua nafasi za mipaka mipya ardhini.
Kazi hujumuisha kukagua alama husika, kuchukua vipimo, kukokotoa maeneo na kuweka au kuthibitisha alama zinazohitajika kwa ugawaji.
Baadhi ya vipimo vinaweza tayari kuwa vilichukuliwa kusaidia kuandaa pendekezo. Kazi zaidi huweka mpangilio ulioidhinishwa na kutoa rekodi zinazohitajika kwa uwasilishaji.
Timu pia huandaa rekodi za uwandani, hesabu na ramani. Hueleza vipimo vilichukuliwaje na mipaka na maeneo yaliyopatikana vilikokotolewaje.
Survey Regulations zinataka upimaji unaowasilishwa ulingane na idhini zinazohitajika kwa muamala. Kwa hiyo mpangilio uliokubaliwa kwenye mipango unaendelea kuongoza upimaji na nyaraka zinazotokana nao.
Kwa mnunuzi, hii ndiyo hatua ya kueleza kiwanja kilichopendekezwa kwa nyaraka za upimaji na nafasi za mipaka uwandani.
Mutation form ni nini?
Mutation form hurekodi mabadiliko ya mpangilio wa vipande vya ardhi.
Kwa mfano wa ekari tano, hurekodi jinsi ardhi ya awali inavyogawanywa kuwa viwanja vipya.
Fomu ina maagizo ya mmiliki, taarifa na uthibitisho wa upimaji, na sehemu zinazotumika kukagua kazi, kubadilisha ramani na kurekodi usajili.
Husaidia kuunganisha kipande kilichopo na viwanja vipya vinavyotokana nacho.
Taarifa za upimaji huonyesha mpangilio wa ugawaji. Mmiliki huthibitisha kuwa ameonyeshwa ukubwa wa mipaka mipya. Mchakato ukiendelea, sehemu husika hurekodi namba mpya, mabadiliko ya ramani na usajili.
Hii pia husaidia kuelewa maendeleo ya kazi.
Mutation form iliyoandaliwa wakati wa upimaji inaweza bado kuwa na hatua za ukaguzi au usajili zinazobaki. Sehemu zilizokamilika na maelezo ya usajili huonyesha hatua iliyofikiwa.
Mutation form iliyowekwa imejumuishwa katika Land Registration Regulations. Nyaraka maalumu za upimaji zinazoambatana nayo hutegemea mali na mfumo wake wa mipaka.
Idhini na nyaraka zipi zinahitajika?
Ugawaji huunganisha makundi kadhaa ya nyaraka.
Nyaraka za mipango hutambua mpangilio ulioidhinishwa. Za upimaji hurekodi viwanja vipya. Maombi ya usajili huunganisha nyaraka hizo na hati iliyopo na rekodi mpya.
Nyaraka za kuunga mkono hujumuisha idhini ya kaunti, mutation form, ramani rasmi, hati ya awali au certificate of lease na consents zinazohitajika kwa muamala huo.
Unaweza kusikia ramani rasmi ikiitwa cadastral map. Hutumiwa katika mfumo wa rekodi kutambua vipande. Kwa vipande vipya vyenye fixed boundaries, kanuni za usajili pia zinataka cadastral plans za kila kimoja.
Baadhi ya mali zinahitaji consent ya ziada.
Ardhi ya kilimo ndani ya land control area kwa kawaida huhitaji consent ya Land Control Board kwa ugawaji na mauzo au uhamisho, kwa kuzingatia hali za kutotumika na msamaha zilizowekwa kisheria. Consent inayohitajika inapaswa kukaguliwa kulingana na mali na muamala unaopendekezwa.
Haki ya mkopeshaji au sharti la lease pia linaweza kuathiri nyaraka zinazohitajika.
Faili inapaswa kueleza wazi idhini zilizopatikana, kila idhini inahusu nini na kinachobaki.
Kiwanja kipya hupataje hati yake?
Nyaraka za upimaji na za kuunga mkono hupitia taratibu za ukaguzi na usajili zinazotumika.
Ramani rasmi hubadilishwa kuonyesha viwanja vipya, na ofisi ya usajili hufungua rekodi zake.
Kiwanja chako cha ekari moja kinaweza kisha kutambuliwa kwa namba mpya.
Uhamisho katika jina lako hukamilishwa kwa usajili. Namba ya ardhi kwenye nyaraka za uhamisho inahitaji kulingana na kiwanja kwenye rekodi zilizokamilika za ugawaji.
Unaweza kukubaliana kununua sehemu iliyopendekezwa wakati ugawaji bado unashughulikiwa. Katika hali hiyo, mpangilio husaidia kutambua kinachonunuliwa, na kazi iliyobaki inahitaji kuwa wazi kwa wote wanaohusika.
Nyaraka za upimaji, namba mpya na rekodi za uhamisho huwezesha kufuatilia uhusiano kutoka mali ya awali ya muuzaji hadi kiwanja kilichosajiliwa katika jina lako.
Unapaswa kupokea na kuhifadhi nini?
Kwa ununuzi wa ekari moja, nyaraka zinapaswa kukuwezesha kuelewa kiwanja kilitoka wapi, mipaka iko wapi na kinavyofikiwa.
Hizi ni rekodi husika za ardhi ya awali, scheme iliyoidhinishwa na masharti yake, mutation na nyaraka za upimaji zilizokamilika, taarifa mpya na hati au certificate of lease iliyotolewa baada ya kusajili uhamisho.
Njia ikitegemea easement, hifadhi nyaraka inayorekodi haki hiyo pamoja na plan inayoonyesha njia yake.
Unapoagiza kazi, uliza makadirio ya gharama yanajumuisha nini. Utafiti wa rekodi, vipimo vya eneo, mchango wa mipango, uandaaji wa upimaji na uwasilishaji vinaweza kuwa hatua tofauti. Wigo unapaswa kutambua anayeshughulikia kila hatua na nyaraka utakazopokea.
Ili Walterland ikague ugawaji unaopendekezwa, taarifa za kuanzia ni namba ya ardhi iliyopo, eneo lake na sehemu unayotaka kununua au kuuza. Nakala ya hati, mpangilio uliopendekezwa au nyaraka za awali zitasaidia kutambua kazi iliyofanywa na inayobaki.
Huduma husika za Walterland
Mwanzo sahihi hutegemea hatua ya muamala na kinachojulikana kuhusu ardhi ya awali.
- Upimaji wa ardhi na ugawaji: Tambua na urekodi viwanja vipya baada ya kuweka mpangilio na idhini zinazohitajika.
- Uthibitisho wa mipaka kabla ya kununua: Linganisha rekodi na ushahidi wa mipaka na matumizi yaliyopatikana uwandani.
- Upimaji wa mandhari kwa mipango: Rekodi viwango, majengo, njia za maji, barabara na vitu vinavyoweza kuathiri scheme.
- Ripoti ya Historia ya Satelaiti: Kagua mabadiliko yanayoonekana ya karibuni karibu na ardhi ya awali kabla ya kuamua kazi zaidi.
Anza na ardhi ya awali na sehemu unayoifikiria.
Tuma namba ya ardhi iliyopo, eneo lake na sehemu unayotaka kununua, kuuza au kugawa. Mpimaji mwenye leseni anaweza kutambua rekodi, kazi ya uwandani, idhini na hatua za usajili zinazoweza kuhitajika.
Bado unaamua unahitaji upimaji wa aina gani? Soma mwongozo wa mpimaji kwa mnunuzi →
Marejeo ya sheria
Mwongozo wa jumla kuhusu ugawaji na usajili wa ardhi Kenya, si ushauri wa kisheria kuhusu muamala fulani. Thibitisha mahitaji na idhini za sasa za kipande hicho kabla ya kuzitegemea.
- Survey Regulations, Legal Notice 168 of 1994, as amended: regulations 26, 29 and 30, together with the provisions on survey marks, field records, calculations and plans.
- Physical and Land Use Planning (General Development Permission and Control) Regulations, Legal Notice 253 of 2021: regulations 7–9, 12, 15 and 21.
- Land Registration Act, Cap. 300: sections 16–18, 22, 37, 42 and 98.
- Land Registration (General) Regulations, Legal Notice 278 of 2017: regulation 43 and the Sixth Schedule, including Form LRA 27.
- Land Control Act, Cap. 302: sections 6, 8, 20 and 24 where the property and transaction fall within the Act.