Supponiamo che possediate due terreni adiacenti.
Avete acquistato il primo alcuni anni fa e poi quello accanto. Ciascuno ha un proprio numero di particella e titolo, ma ora li utilizzate come un'unica proprietà.
Potreste voler costruire oltre la vecchia linea divisoria, riorganizzare l'area come unico sito o semplicemente detenere il terreno sotto una sola particella anziché due.
Qui entra in gioco l'unione dei terreni.
L'unione prende due o più particelle registrate adiacenti e crea una nuova configurazione. Il rilievo stabilisce come le particelle esistenti si raccordano, prepara le informazioni per modificare la mappa fondiaria e sostiene la registrazione della particella risultante.
Che cosa verifica prima il surveyor?
Il gruppo parte dalle due particelle esistenti.
Numeri delle particelle, titoli o certificates of lease e documenti di rilievo disponibili vengono esaminati insieme. I documenti possono comprendere la mappa fondiaria, precedenti piani di rilievo, deed plans, documenti di mutation e informazioni sui terreni adiacenti.
La mappa fondiaria è la mappa ufficiale che rappresenta le particelle di un'area di registrazione. Consente al gruppo di vedere come i due terreni sono documentati rispetto l'uno all'altro e ai terreni circostanti.
La prima domanda importante è se le particelle condividano effettivamente un confine.
L'unione secondo la procedura di registrazione fondiaria si applica a particelle contigue. In termini comuni, i terreni devono toccarsi. Due terreni dello stesso proprietario separati da una strada o da un'altra particella non sono semplicemente un'unica superficie continua.
Conta anche il registro. Il Land Registration Act prevede l'unione quando le particelle adiacenti appartengono allo stesso titolare e sono soggette agli stessi diritti e obblighi.
Il gruppo deve quindi verificare più dei nomi sui due titoli. Occorre comprendere anche le iscrizioni che riguardano ciascuna particella. Se le situazioni registrate non coincidono, questo va individuato prima di considerare semplice l'unione.
Perché contano le informazioni di rilievo esistenti?
Immaginate i due terreni come Terreno A e Terreno B.
Ciascuno ha già un confine esterno e la linea tra i due è attualmente anch'essa un confine di particella. Dopo l'unione, questa linea interna non separerà più due particelle registrate, ma il perimetro esterno deve comunque essere stabilito correttamente.
Il surveyor non parte quindi cancellando semplicemente la linea tra A e B su una mappa.
Prima si verificano le prove di rilievo esistenti. I beacons, ossia segnali di rilievo che materializzano punti del confine, le precedenti misurazioni, le coordinate e i documenti dei terreni adiacenti aiutano a stabilire la posizione del terreno da unire.
Le coordinate sono valori numerici che descrivono la posizione dei punti di rilievo in un determinato sistema di riferimento. Insieme alle altre informazioni aiutano a collegare le particelle documentate al terreno fisico.
Le Survey Regulations richiedono di acquisire le informazioni disponibili dai precedenti rilievi dell'immobile e dei terreni adiacenti prima di eseguire il rilievo. Questo lavoro documentale fornisce al gruppo le informazioni necessarie per controllare correttamente le particelle sul posto.
Che cosa avviene sul terreno?
Sul posto il gruppo identifica i segnali di confine esistenti e li verifica rispetto ai documenti di rilievo.
Per Terreno A e Terreno B il surveyor esamina sia il perimetro esterno sia il confine comune.
Si effettuano misurazioni per stabilire la relazione tra le due particelle. Si controllano i beacons esistenti e si possono documentare muri, recinzioni, strade ed edifici quando aiutano a spiegare la configurazione.
Il confine comune richiede particolare attenzione. Una recinzione può sembrare dividere i due terreni, ma il rilievo deve comunque stabilire la sua relazione con la linea di particella documentata.
Se un beacon è collocato o verificato usando informazioni calcolate, le Survey Regulations richiedono un controllo indipendente della sua posizione sul posto. Il lavoro è inoltre registrato nelle note di campo, così che osservazioni e misurazioni possano essere ricostruite successivamente.
Il risultato dovrebbe stabilire la geometria del terreno prima di preparare la nuova particella unita.
Il vecchio confine scompare semplicemente?
Non immediatamente.
Finché rilievo e registrazione non sono completati, Terreno A e Terreno B restano particelle separate nella mappa e nei documenti di registrazione fondiaria.
La documentazione di rilievo mostra la configurazione unita proposta. Una volta verificate e approvate le informazioni secondo la procedura applicabile, la mappa può essere modificata per eliminare la vecchia divisione interna e mostrare la particella risultante.
Il Land Registration Act prevede che, quando il confine di una particella viene modificato nella mappa fondiaria, il numero della particella interessata sia cancellato e ne venga assegnato uno nuovo.
Il risultato pratico non è semplicemente mantenere due vecchi numeri sotto un unico titolo. L'identità del terreno nella mappa cambia per riflettere la nuova configurazione.
È prevista l'approvazione della contea?
Sì, quando l'unione è trattata secondo l'attuale procedura di registrazione fondiaria.
Le Land Registration Regulations richiedono che la domanda di unione sia accompagnata da una copia dell'approvazione della domanda di sviluppo rilasciata dalla competente amministrazione della contea.
È un passaggio distinto dal rilievo. L'approvazione riguarda l'autorizzazione della configurazione proposta secondo la procedura di pianificazione applicabile. Il rilievo misura e documenta poi il terreno in conformità a tale approvazione.
Le Survey Regulations ribadiscono questo collegamento. Prima di presentare un rilievo per l'approvazione, il surveyor deve assicurarsi che ogni approvazione prevista dalla legge per l'operazione sia stata ottenuta e che il rilievo vi corrisponda.
Per il proprietario è utile conservare insieme l'approvazione e i documenti di rilievo risultanti. Dovrebbero descrivere la medesima unione proposta.
Che cos'è la domanda di unione?
Le Land Registration Regulations prescrivono Form LRA 26 per la domanda di unione.
Il modulo identifica i titoli esistenti e il titolare registrato. Espone poi la configurazione unita proposta usando le informazioni della mappa relative alla particella risultante.
La domanda è sostenuta dai documenti richiesti per l'operazione, tra cui approvazione della contea, mutation registrata, mappa fondiaria, titoli o documenti di lease esistenti ed eventuali consensi necessari. Per particelle con fixed boundaries è richiesto anche un cadastral plan della particella risultante.
Un cadastral plan è un piano georeferenziato approvato dall'autorità responsabile del rilievo fondiario. Per le particelle con fixed boundaries fornisce le informazioni precise utilizzate per l'immobile risultante.
I documenti di supporto esatti dipendono quindi in parte dal sistema dei confini e dagli interessi registrati sul terreno.
Che cosa mostra il mutation form?
Il mutation form (modulo kenyano per modifiche alla configurazione delle particelle) documenta la modifica della configurazione delle particelle. Il modulo prescritto è Form LRA 27.
Per un'unione, la sezione delle istruzioni dei titolari permette al proprietario di incaricare il surveyor di unire le particelle secondo la disposizione proposta o lo schema approvato.
La sezione di rilievo documenta poi la disposizione misurata sul posto. Il surveyor conferma che le informazioni rappresentate contengono le effettive misure di campo e assume la responsabilità del lavoro svolto sul terreno e in ufficio.
Le sezioni successive consentono di verificare le informazioni, assegnare nuovi numeri di particella e modificare la mappa fondiaria. Il modulo passa quindi alla registrazione da parte del Land Registrar.
La mutation è così utile per comprendere l'avanzamento dell'unione. Collega particelle originarie, lavoro di rilievo, mappa modificata e registrazione della particella risultante.
Una mutation soltanto preparata o firmata nella prima fase non equivale a un'unione completata. Restano importanti verifica, modifica della mappa, nuovo numero e registrazione.
Che cosa accade ai vecchi numeri e titoli?
Quando l'unione è completata, il registro fondiario chiude i registri delle vecchie particelle e apre quello della particella risultante.
Le vecchie identità sono quindi sostituite dalla nuova configurazione registrata.
È una distinzione importante per chi ha utilizzato fisicamente due terreni come un'unica proprietà per anni.
Rimuovere una recinzione o aprire un cancello tra i terreni non li unisce nei documenti fondiari. Restano separati finché mappa e registro non sono modificati mediante la procedura richiesta.
Per Terreno A e Terreno B i documenti finali dovrebbero permettere di seguire entrambe le vecchie particelle fino al nuovo numero e al suo registro.
Che cosa accade ai beacons sul vecchio confine interno?
I documenti di rilievo devono mostrare chiaramente quali segnali definiscono ancora la particella risultante e quali non servono più da vertici.
Alcuni beacons lungo la vecchia linea divisoria possono diventare superflui dopo l'unione.
Le Survey Regulations disciplinano i beacons superflui quando un vecchio segnale visibile potrebbe creare confusione. In tale situazione può essere rimosso o sostituito da un segnale di riferimento sotterraneo.
Questo conta perché un vecchio beacon lasciato tra i terreni uniti può in seguito essere scambiato per un vertice attuale.
I segnali del confine esterno della particella risultante restano importanti. Sono i punti che ora aiutano a definire il perimetro della proprietà unita.
Come si calcola la nuova superficie?
La particella risultante ha una superficie calcolata dalle informazioni di rilievo.
Per confini con lati rettilinei, le Survey Regulations richiedono un calcolo matematico della superficie. I calcoli sono verificati in modo indipendente prima della presentazione per l'autenticazione.
Il piano di rilievo mostra le informazioni numeriche che descrivono la particella, comprese coordinate e, dove applicabile, lunghezze e orientamenti dei confini.
La superficie del terreno risultante è poi indicata sul piano con il grado di precisione richiesto.
Si ottiene così un risultato misurato per la proprietà unita, anziché sommare soltanto le superfici approssimative riportate sui due vecchi titoli e presumere che i valori debbano coincidere esattamente.
Che cosa dovreste avere alla fine?
Dovreste poter seguire l'operazione da Terreno A e Terreno B fino alla nuova particella unita.
Il fascicolo dovrebbe contenere l'approvazione pertinente, i documenti completati di rilievo e mutation, le informazioni della mappa modificata e i dati della nuova particella.
Il confine esterno sul terreno dovrebbe corrispondere alle informazioni di rilievo della particella risultante. Anche il registro dovrebbe riflettere la nuova particella, invece di continuare a trattare l'immobile come i due titoli precedenti.
Quando commissionate il lavoro, chiedete quali parti della procedura sono incluse nel preventivo. Ricerca dei documenti, rilievo sul posto, preparazione della mutation e dei documenti di rilievo, approvazioni legali e seguito della registrazione possono comportare passaggi diversi.
L'incarico dovrebbe chiarire che cosa preparerà il gruppo, quali approvazioni servono e quali documenti o riferimenti riceverete a lavoro concluso.
Che cosa inviare a Walterland?
Inviate numeri delle particelle e copie dei titoli o certificates of lease di tutti i terreni che volete unire.
Se disponete di mappe fondiarie, deed plans, piani di rilievo, mutation forms o precedenti relazioni sui confini, includeteli.
Spiegate perché volete unire le particelle e come utilizzate attualmente la proprietà. Segnalate muri, edifici, strade o altri elementi che attraversano il confine comune esistente o si trovano vicino a esso.
Questi dettagli aiutano il gruppo a individuare i documenti da acquisire, il lavoro sui confini e le approvazioni pertinenti all'unione proposta.
Servizi e guide Walterland pertinenti
- Rilievi per la registrazione fondiaria: Verificano le particelle esistenti e preparano i documenti di rilievo per un'unione approvata.
- Verifica dei confini: Conferma le prove del perimetro esterno e del confine comune prima che cambi la configurazione delle particelle.
- Come funziona la partition: Scoprite la procedura collegata per separare terreni detenuti in comune in particelle registrate individualmente.
- Come funziona la suddivisione: Comprendete come una particella originaria viene divisa in terreni registrati separatamente.
- Quando superficie del titolo e terreno differiscono: Scoprite perché si verificano le prove dei confini prima di interpretare una differenza di superficie.
Volete registrare due terreni come uno solo?
Inviate numeri delle particelle, ubicazione, copie dei titoli ed eventuali documenti di rilievo o mutation disponibili. Walterland può indicare i documenti, le approvazioni e il lavoro di rilievo necessari per l'unione proposta.
Occorre prima verificare i confini esistenti? Leggete la guida alla verifica dei confini →
Riferimenti normativi
Indicazioni generali, non una valutazione di uno specifico immobile né consulenza legale. Un licensed surveyor e i professionisti pertinenti dovrebbero verificare registro, approvazioni e procedura attuale delle particelle.