Ni rahisi kuonyesha chumba ndani ya jengo. Umiliki wake una mambo mengi zaidi.
Chumba kiko ndani ya kipande kikubwa cha ardhi, kinategemea muundo wa jengo na kinashiriki milango, huduma na maeneo mengine na vitengo jirani. Mfumo mzuri wa umiliki lazima utambue eneo la binafsi na pia ardhi na sehemu za jengo zinazotumiwa na wote.
Sectional Properties Act, 2020 na Sectional Properties Regulations, 2021 za Kenya zinaweka mfumo huo. Zinaruhusu jengo kugawanywa kuwa vitengo vinavyosajiliwa tofauti, kila kimoja kikiwa na sehemu inayolingana katika mali ya pamoja.
Kwa mnunuzi, chumba kinaweza kuwa na rejista yake na certificate of title au certificate of lease. Kwa mwendelezaji, mfumo unaweka njia kutoka ramani ya jengo iliyoidhinishwa na mradi uliokamilika hadi vitengo vinavyoweza kusajiliwa. Kwa mpimaji, jengo lililopo, ardhi na sectional plan lazima vilingane.
Kwa nini Kenya ilihitaji hati za vitengo?
Kabla ya mfumo wa sasa, miradi mingi ya vyumba na ofisi iliuzwa kupitia subleases za muda mrefu zilizounganishwa na hati moja ya awali, inayoitwa pia hati mama. Miradi mingine ilitumia hisa katika kampuni ya usimamizi kuunganisha kila mnunuzi na kitengo fulani.
Mipango hiyo iliweza kuhamisha haki zenye thamani, lakini kitengo hakikuwa kila wakati na utambulisho tofauti wa usajili ambao wanunuzi, wakopeshaji na wanunuzi wa baadaye walitarajia. Muamala uliweza kutegemea hati ya awali, mwendelezaji, kampuni ya usimamizi na nyaraka nyingi za lease.
Kutegemea mfumo huo kuliweza kufanya uchunguzi kabla ya muamala, kupata fedha na uhamisho wa baadaye kuwa na usumbufu zaidi. Tatizo la hati ya awali pia liliweza kuathiri wamiliki wengi wa vitengo kwa pamoja.
Mfumo wa vitengo hubadilisha muundo wa umiliki. Sectional plan ikisajiliwa, rejista ya ardhi ya awali hufungwa na rejista tofauti hufunguliwa kwa kila kitengo kwenye ramani. Msajili kisha hutoa certificate of title kwa kitengo cha freehold (haki ya umiliki isiyo na muda uliowekwa wa leasehold), au certificate of lease kwa kitengo cha leasehold (haki ya kushikilia ardhi kwa muda na masharti yaliyowekwa).
Ni nini hasa kinachogawanywa?
sectional property (umiliki wa kitengo kilichosajiliwa ndani ya jengo pamoja na sehemu ya mali ya pamoja) si kugawa jengo kwa namba za vyumba tu. Mpangilio uliosajiliwa hutenganisha kitengo na mali ya pamoja na kurekodi uhusiano wake.
- Kitengo: Eneo linalotambuliwa kwa namba ya kipekee kwenye sectional plan na linalokusudiwa kuwa na umiliki tofauti, kama chumba, ofisi au nyumba ya maisonette.
- Mali ya pamoja: Sehemu za ardhi na jengo zisizo ndani ya kitengo binafsi. Kutegemea ramani iliyosajiliwa, zinaweza kujumuisha ardhi, sehemu za muundo wa jengo, ngazi, njia, paa na maeneo ya huduma za pamoja.
- Maeneo ya pamoja ya matumizi ya kipekee: Nafasi ya gari, patio, roshani au ua inaweza kubaki mali ya pamoja huku matumizi yake yakihifadhiwa au kutolewa kwa lease kwa kitengo fulani. Matumizi ya kipekee si umiliki tofauti; hivyo ramani iliyosajiliwa, lease na kanuni lazima vikaguliwe.
Tofauti hiyo ni muhimu wakati wa mauzo. Mnunuzi asidhani kwamba nafasi ya gari, eneo la paa au bustani ni mali ya chumba kwa sababu anayekaa hapo sasa anaitumia. Hali ya kisheria inapaswa kuonekana kwenye nyaraka zilizosajiliwa.
Mipaka ya chumba inatambuliwaje?
Kwa kawaida mpaka wa ardhi hueleweka kupitia alama zilizopo ardhini. Kitengo cha jengo pia kinahitaji mipaka ndani ya jengo.
Kanuni zinaonyesha maelezo ya kawaida ya ramani ambapo kitengo kinachopakana na mali ya pamoja hupimwa hadi uso wa ndani usiopambwa wa sakafu, ukuta au dari yake. Sectional plan inaweza kutaja utaratibu wa mpaka unaotumika na kuueleza kwa ramani, michoro ya miinuko na mikato.
Ndiyo maana upimaji wa vitengo wakati mwingine huelezwa kama upimaji wa nafasi yenye vipimo vitatu. Kitengo kilichosajiliwa huhusishwa na sakafu, kuta na dari, huku jengo lenyewe likiendelea kuunganishwa na ardhi kwenye mfumo wa kitaifa wa usajili.
Swali la msingi si tu, ‘Hiki ni chumba namba gani?’ Pia ni, ‘Kitengo binafsi kinaishia wapi, na mali ya pamoja inaanzia wapi?’
Kwa nini sectional plan ni tofauti na mchoro wa usanifu?
Ramani ya usanifu huonyesha muundo wa jengo na hutumika kuomba idhini ya ujenzi. sectional plan (ramani ya upimaji inayotambua vitengo vya jengo kwa usajili) ni nyaraka ya upimaji na usajili.
Chini ya sheria, mpimaji huandaa sectional plan kutoka ramani ya jengo iliyoidhinishwa na serikali ya kaunti. Lazima iunganishwe na marejeo ya kijiografia, itambue hati ya ardhi, ionyeshe na kuweka namba za vitengo, ionyeshe makadirio ya maeneo ya sakafu na iwe na orodha ya unit factors.
Ramani pia lazima ionyeshe mahali jengo lilipo kwenye ardhi na itoe michoro, mikato, miinuko na taarifa nyingine zinazohitajika kutambua vitengo. Kanuni zinataka ipelekwe kwa mamlaka inayohusika na upimaji ili ithibitishwe.
Ukurasa wa kwanza huidhinishwa na mpimaji, mwenye mali na mamlaka husika ya kaunti ya kuidhinisha majengo, pamoja na idhini ya usimamizi wa ardhi pale ugawaji wa land rent unapohusika.
Kuunganisha ramani na marejeo ya kijiografia kunasaidia nini?
Sectional plan haijitegemei bila kuhusishwa na ardhi iliyo chini ya jengo.
Kuunganisha ramani na marejeo ya kijiografia huihusisha na ardhi na mfumo wa marejeo unaotambuliwa. Huwezesha eneo la jengo na mpangilio wa vitengo kukaguliwa dhidi ya rekodi za mipaka na upimaji wa ardhi.
Uhusiano huo ni muhimu hasa jengo likiwa karibu na mpaka, majengo kadhaa yakiwa kwenye kipande kimoja, au taarifa za hati zilizosajiliwa na ujenzi uliopo zisipolingana moja kwa moja.
Kabla ya kuandaa sectional plan, timu ya upimaji inahitaji hati ya awali, taarifa husika za upimaji na ramani za jengo zilizoidhinishwa na kaunti. Ukaguzi wa uwandani huthibitisha eneo la jengo na taarifa zinazohitajika kueleza vitengo vilivyokamilika.
Mwenye kitengo hupokea nini?
Wakati wa usajili, kila kitengo hupata rejista tofauti. Hati inayotolewa hutambua kitengo na kujumuisha sehemu yake inayolingana katika mali ya pamoja.
Usajili huo tofauti hurahisisha kushughulikia kitengo katika mfumo wa kawaida wa usajili wa ardhi. Kinaweza kuhamishwa au kuwekwa kama dhamana kama kitengo kilichosajiliwa, kwa kuzingatia haki na vizuizi kwenye rejista na sheria za mradi.
Hilo linaweza kuongeza uwazi kwa wanunuzi na wakopeshaji, kwa sababu dhamana au uhamisho huhusu kitengo kilichotambuliwa badala ya kutegemea sublease pekee chini ya hati ya awali ambayo bado ipo. Hakuondoi haja ya uchunguzi: mnunuzi bado lazima akague rejista ya kitengo, sectional plan, historia ya ardhi, kanuni, idhini, hali ya malipo ya huduma na mizigo yoyote iliyosajiliwa.
Unit factor ni nini?
Kila kitengo hupewa unit factor (namba inayoonyesha sehemu ya kitengo katika mali na haki za pamoja) yenye namba kamili kwenye sectional plan. Chini ya kanuni, jumla ya factors za vitengo vyote kwenye ardhi ni 10,000.
Eneo la sakafu ndilo msingi wa jumla unaopendekezwa, ingawa thamani, nafasi au mchanganyiko wa vigezo vya haki unaweza kutumika. Kitengo kikubwa hakipati factor fulani moja kwa moja mpaka njia iliyochaguliwa itumike kwa mradi mzima.
Unit factor ina athari halisi. Huamua sehemu ya mwenye kitengo katika mali ya pamoja na haki zake za kupiga kura kwenye corporation. Sheria pia hutumia uwiano wa unit factor kugawa haki, madeni na michango maalumu.
Kwa hiyo mnunuzi anapaswa kusoma orodha hiyo badala ya kudhani kila chumba kina kura moja sawa au sehemu sawa ya kila gharama ya pamoja.
Nani husimamia mali ya pamoja?
Usajili wa sectional plan huanzisha corporation moja kwa moja kwa jina la kisheria ‘The Owners, Sectional Plan No. [number]’. Si kampuni ya kawaida inayoundwa kwa hiari ya mwendelezaji.
Wamiliki wote wa vitengo ni wanachama. Corporation ina bodi na majukumu yake yanajumuisha kudhibiti, kusimamia na kuendesha mali ya pamoja, kuitunza katika hali inayofaa kutumika, kutekeleza kanuni na kusimamia fedha za mradi.
Hii huwapa wamiliki muundo maalumu wa kusimamia paa, ngazi, milango, huduma na maeneo ya pamoja. Usimamizi mzuri bado hutegemea rekodi sahihi, bajeti, mikutano na maamuzi ya matengenezo; corporation ya kisheria huweka mfumo wa kufanya maamuzi hayo.
Nini hutokea kwa subleases za zamani za muda mrefu?
Section 13 ya sheria inataka subleases za muda mrefu zilizosajiliwa kabla ya sheria na zilizokusudiwa kutoa umiliki wa apartment, flat, maisonette, townhouse au ofisi zikaguliwe ili zilingane na section 54(5) ya Land Registration Act.
Mwendelezaji, kampuni ya usimamizi au mwenye kitengo anaweza kuanzisha mabadiliko hayo. Kanuni zinaeleza fomu za maombi na nyaraka za kuunga mkono mchakato.
Mabadiliko hayo si kubadilisha kichwa cha lease ya zamani tu. Upimaji, ardhi ya awali, jengo lililokamilika, subleases zilizosajiliwa na orodha ya umiliki lazima vilinganishwe. Ujenzi uliopo ukitofautiana na idhini au nyaraka za awali, tofauti hizo zinahitaji kutambuliwa na kushughulikiwa.
Sheria inaweka muda wa miaka miwili wa ukaguzi tangu kuanza kwake kutumika. Kwa kuwa miradi sasa ina historia na hatua tofauti za kufuata sheria, wamiliki wanapaswa kupata ushauri kuhusu mahitaji ya sasa ya ofisi ya usajili na hali ya mradi wao badala ya kudhani kila chumba cha zamani kina njia ileile ya kubadilishwa.
Mnunuzi anapaswa kukagua nini kabla ya kukamilisha ununuzi?
Chumba chenyewe ni sehemu moja tu ya uchunguzi wa kabla ya muamala.
- Je, kitengo kina rejista tofauti na certificate of title au certificate of lease, au mauzo bado yanategemea sublease chini ya hati ya awali?
- Je, namba ya kitengo, eneo la sakafu na mpangilio uliopo vinalingana na sectional plan iliyosajiliwa?
- Chumba kimepewa unit factor gani, na ina maana gani kwa sehemu ya mali ya pamoja, kura na michango?
- Je, nafasi ya gari, ghala, roshani au bustani ni sehemu ya kitengo, mali ya pamoja au eneo la pamoja la matumizi ya kipekee?
- Ni charges, vizuizi, cautions au haki nyingine zipi ziko kwenye rejista ya kitengo na rekodi husika za ardhi?
- Je, corporation ya wamiliki imeanzishwa, na kanuni zake, rekodi za malipo ya huduma, bima na nyaraka za matengenezo zinapatikana?
- Je, jengo lililokamilika linalingana na ramani zilizoidhinishwa na kaunti na sectional plan iliyosajiliwa?
Ukaguzi huu unahusu upimaji, taratibu za kisheria za uhamisho na rekodi za usimamizi wa mali. Chumba kinachoonekana kizuri na makubaliano ya mauzo si mbadala wa kulinganisha kitengo kilichopo na mradi uliosajiliwa.
Mwendelezaji anapaswa kuandaa nini?
Anza na ardhi ya awali na mradi ulioidhinishwa, si majina ya vyumba ya matangazo.
Mpe mpimaji hati ya awali, rekodi za mipaka au upimaji, ramani za jengo zilizoidhinishwa na kaunti, nyaraka za kukamilika na kuruhusiwa kukaliwa pale zinapohitajika, orodha sahihi ya vitengo na ruhusa ya kufikia jengo lililokamilika.
Tambua mapema nafasi za magari, maghala, roshani, matuta, vyumba vya huduma na maeneo mengine. Kila eneo linahitaji kutambuliwa wazi kama sehemu ya kitengo, mali ya pamoja au mpangilio wa matumizi ya kipekee unaoungwa mkono na nyaraka zinazofaa.
Timu ya usanifu, mpimaji, wakili na mwendelezaji wanapaswa kutumia taarifa moja iliyolinganishwa. Namba au mpangilio ukibadilika kati ya michoro iliyoidhinishwa, mikataba ya mauzo na jengo lililokamilika, usajili huwa mgumu zaidi na wanunuzi hurithi hali isiyo wazi.
Unapaswa kutuma nini kwa Walterland?
Kwa sectional plan mpya au mradi wa zamani unaokaguliwa kwa ajili ya kubadilishwa, tuma namba ya ardhi, hati ya awali, ramani za jengo zilizoidhinishwa na kaunti na orodha ya vitengo inayopatikana.
Jumuisha subleases zozote zilizosajiliwa, sectional plans au michoro ya usanifu iliyopo, rekodi za kukamilika na maelezo ya maegesho, maghala au maeneo ya matumizi binafsi yaliyoahidiwa wanunuzi.
Eleza kama jengo limependekezwa, linaendelea kujengwa au limekamilika, na taja mabadiliko yaliyofanywa wakati wa ujenzi. Hii husaidia timu kutambua ukaguzi wa rekodi, uthibitisho wa uwandani na uandaaji wa ramani unaohitajika kabla ya usajili.
Huduma na miongozo husika ya Walterland
- Upimaji wa ardhi kwa usajili: Unganisha jengo na vitengo vyake na ardhi iliyosajiliwa, na uandae taarifa za upimaji zinazohitajika kwa sectional plan.
- Upimaji wa mandhari: Rekodi jengo lililokamilika, viwango vya eneo na vitu vilivyopo ili kulinganisha mradi na ramani zake.
- Uthibitisho wa ardhi: Kagua ushahidi wa ardhi, hati na upimaji kabla ya kutegemea muamala wa chumba uliopendekezwa.
- Mabadiliko yaliyoletwa na Ardhisasa: Elewa uhusiano wa rekodi za upimaji na taratibu za usajili wa ardhi katika mazingira ya kidijitali ya Kenya.
- Kazi ya mpimaji wa ardhi: Angalia jinsi wapimaji wanavyounganisha matumizi halisi ya ardhi, vipimo na rekodi za ardhi zilizosajiliwa.
Unapanga hati za vitengo au kubadilisha mfumo wa usajili?
Tuma taarifa za ardhi ya awali, ramani za jengo zilizoidhinishwa, orodha ya vitengo na subleases zozote zilizopo. Walterland inaweza kukagua hali ya upimaji na kueleza kazi ya uwandani na taarifa za sectional plan zinazohitajika.
Unahitaji kuthibitisha ardhi ya awali kwanza? Angalia uthibitisho wa ardhi →
Marejeo ya sheria
Mwongozo wa jumla, si ushauri wa kisheria wala uamuzi kuhusu mradi fulani. Kwa kila mradi, nyaraka zilizosajiliwa, ramani zilizoidhinishwa, jengo lililopo na mahitaji ya sasa ya ofisi ya usajili vinapaswa kukaguliwa.