Individuare un appartamento in un edificio è semplice. La sua proprietà è più complessa.
L'appartamento si trova su una particella più ampia, dipende dalla struttura circostante e condivide ingressi, servizi e altri spazi con le unità vicine. Un sistema di proprietà adeguato deve quindi identificare lo spazio privato e, insieme, gli elementi del terreno e dell'edificio utilizzati da tutti.
Il Sectional Properties Act, 2020 e le Sectional Properties Regulations, 2021 del Kenya prevedono questo sistema. Consentono di dividere un edificio in unità registrate separatamente, ciascuna con una quota proporzionale delle parti comuni.
Per l'acquirente significa che l'appartamento può avere un proprio registro e un certificate of title o certificate of lease. Per il promotore immobiliare crea un percorso strutturato dal piano edilizio approvato e dall'intervento completato alle unità registrabili. Per chi esegue il rilievo richiede coerenza tra edificio fisico, particella e sectional plan.
Perché il Kenya aveva bisogno di titoli per le singole unità?
Prima del quadro attuale, molti complessi di appartamenti e uffici venivano venduti mediante subleases di lunga durata collegati a un unico titolo originario, detto anche titolo madre. Altri sistemi utilizzavano quote di una società di gestione per collegare ogni acquirente a una determinata unità.
Questi accordi potevano trasferire diritti di valore, ma l'unità non aveva sempre l'identità di registrazione chiara e separata attesa da acquirenti, finanziatori e futuri compratori. L'operazione poteva dipendere dal titolo originario, dal promotore, da una società di gestione e da numerosi documenti di lease.
Tale dipendenza poteva rendere più complessi i controlli preliminari, il finanziamento e i trasferimenti successivi. Un problema relativo al titolo originario poteva inoltre riguardare molti titolari di unità contemporaneamente.
Il sistema delle unità modifica la struttura della proprietà. Quando si registra un sectional plan, il registro della particella viene chiuso e si apre un registro separato per ciascuna unità indicata nel piano. Il Registrar rilascia quindi un certificate of title per un'unità in freehold (titolarità senza la durata determinata propria del leasehold), oppure un certificate of lease per un'unità in leasehold (diritto fondiario di durata determinata, soggetto alle condizioni del titolo).
Che cosa viene effettivamente diviso?
La sectional property (proprietà di un'unità registrata separatamente con quota delle parti comuni) non consiste semplicemente nell'assegnare numeri agli appartamenti. La configurazione registrata distingue l'unità dalle parti comuni e documenta il loro collegamento.
- L'unità: Lo spazio identificato da un numero univoco sul sectional plan e destinato alla proprietà separata, per esempio un appartamento, un ufficio o una maisonette.
- Le parti comuni: Le parti della particella e dell'edificio non comprese in una singola unità. Secondo il piano registrato, possono includere terreno, elementi strutturali, scale, passaggi, tetti e aree di servizio condivise.
- Parti comuni a uso esclusivo: Un posto auto, un patio, un balcone o un cortile può restare parte comune mentre il suo uso è riservato o concesso in lease a una determinata unità. L'uso esclusivo non equivale a proprietà separata: occorre verificare il piano registrato, il lease e le regole della corporation.
La distinzione conta nella vendita. L'acquirente non dovrebbe presumere che un posto auto, una terrazza sul tetto o un giardino appartenga all'appartamento soltanto perché l'occupante attuale lo usa. La situazione giuridica deve poter essere ricostruita dai documenti registrati.
Come si definiscono i confini di un appartamento?
Una particella fondiaria viene normalmente individuata tramite i confini sul terreno. Un'unità registrata in un edificio richiede anche confini interni all'edificio.
Le Regulations prevedono una legenda tipica secondo cui un'unità adiacente alle parti comuni è misurata fino alla superficie interna non decorata del pavimento, della parete o del soffitto. Il sectional plan può specificare la convenzione di delimitazione applicabile e descriverla con piante, prospetti e sezioni.
Per questo il rilievo delle unità è talvolta descritto come un'attività nello spazio tridimensionale. L'unità registrata è riferita a pavimenti, pareti e soffitti, mentre l'edificio resta collegato alla particella nel sistema nazionale di registrazione fondiaria.
La domanda pratica non è soltanto «Qual è il numero di questo appartamento?», ma anche «Dove termina l'unità privata e dove iniziano le parti comuni?».
Perché il sectional plan è diverso da un disegno architettonico?
Un piano architettonico comunica il progetto e serve all'approvazione edilizia. Il sectional plan (elaborato di rilievo che identifica le unità da registrare) è un documento di rilievo e registrazione.
Secondo l'Act, il sectional plan è preparato da un surveyor a partire da un piano edilizio approvato dall'amministrazione della contea. Deve essere georeferenziato, identificare il titolo della particella, rappresentare e numerare le unità, indicarne le superfici approssimative e includere un prospetto degli unit factors.
Il piano deve inoltre localizzare l'edificio sulla particella e fornire disegni, sezioni, prospetti e altre informazioni necessarie per definire le unità. Le Regulations richiedono che sia presentato all'autorità responsabile dei rilievi per l'autenticazione.
Il primo foglio è sottoscritto dal surveyor, dal proprietario e dalla competente autorità della contea per l'approvazione edilizia, insieme alla convalida dell'amministrazione fondiaria quando si applica la ripartizione del land rent.
A che cosa serve la georeferenziazione?
Il sectional plan non è indipendente dal terreno sotto l'edificio.
La georeferenziazione collega il piano alla particella e al sistema di riferimento riconosciuto per i rilievi. Permette di verificare la posizione dell'edificio e la disposizione delle unità rispetto ai documenti fondiari e di rilievo del terreno.
Questo collegamento è particolarmente importante se l'edificio è vicino al confine, se più blocchi occupano una sola particella o se i dati del titolo registrato e l'intervento fisico non coincidono immediatamente.
Prima di preparare il sectional plan, il gruppo di rilievo necessita quindi del titolo originario, delle informazioni di rilievo pertinenti e dei piani edilizi approvati dalla contea. La verifica sul posto conferma poi l'ingombro dell'edificio e i dettagli necessari per descrivere le unità completate.
Che cosa riceve il proprietario dell'unità?
Alla registrazione ogni unità riceve un registro separato. Il documento del titolo identifica l'unità e comprende la sua quota proporzionale delle parti comuni.
Questa registrazione indipendente facilita le operazioni sull'unità nel normale sistema di registrazione fondiaria. L'unità può essere trasferita o assoggettata a charge come unità registrata, nel rispetto degli interessi e delle restrizioni del suo registro e della legge che disciplina il complesso.
Ciò può aumentare la chiarezza per acquirenti e finanziatori, perché la garanzia o il trasferimento riguarda un'unità definita, anziché dipendere soltanto da un sublease sotto un titolo originario ancora attivo. Non elimina i controlli preliminari: l'acquirente deve ancora esaminare registro dell'unità, sectional plan, storia della particella, regole della corporation, approvazioni, situazione delle spese di servizio ed eventuali gravami registrati.
Che cos'è l'unit factor?
Sul sectional plan ogni unità riceve un unit factor (coefficiente numerico dell'unità nella ripartizione dei diritti comuni) espresso come numero intero. Secondo le Regulations, la somma dei factors di tutte le unità della particella è 10,000.
La superficie del pavimento è la base generale raccomandata, ma possono essere utilizzati valore, posizione o una combinazione di criteri equi. Un'unità più grande non riceve automaticamente un determinato factor finché il metodo adottato non è applicato all'intero complesso.
L'unit factor ha conseguenze concrete. Determina la quota del proprietario nelle parti comuni e i suoi diritti di voto nella corporation. L'Act utilizza inoltre le proporzioni degli unit factors per assegnare specifici interessi, responsabilità e contributi.
L'acquirente dovrebbe quindi leggere il prospetto, senza presumere che ogni appartamento abbia un voto uguale o la stessa quota di ogni costo comune.
Chi gestisce le parti condivise?
La registrazione del sectional plan costituisce automaticamente una corporation con il nome previsto dalla legge «The Owners, Sectional Plan No. [number]». Non è una società ordinaria creata a discrezione del promotore.
Tutti i proprietari delle unità ne sono membri. La corporation ha un consiglio ed è responsabile, tra l'altro, di controllare, gestire e amministrare le parti comuni, mantenerle in condizioni d'uso, far rispettare le proprie regole e amministrare i fondi del complesso.
I proprietari dispongono così di una struttura definita per la gestione di tetti, scale, ingressi, servizi e spazi comuni. Una buona gestione dipende comunque da documenti adeguati, bilanci, riunioni e decisioni sulla manutenzione; la corporation prevista dalla legge fornisce il quadro per tali decisioni.
Che cosa accade ai vecchi subleases di lunga durata?
Section 13 dell'Act richiede la revisione dei subleases di lunga durata registrati prima dell'Act e destinati a conferire la proprietà di un apartment, flat, maisonette, townhouse o ufficio, affinché siano conformi a section 54(5) del Land Registration Act.
Un promotore, una società di gestione o un proprietario di unità può avviare la conversione. Le Regulations specificano i moduli di domanda e i documenti di supporto necessari.
La conversione non dovrebbe essere trattata come una semplice modifica dell'intestazione di un vecchio lease. Occorre riconciliare rilievo, particella originaria, edificio completato, subleases registrati e prospetto della proprietà. Se l'intervento fisico differisce dalle approvazioni o dai documenti precedenti, tali differenze devono essere individuate e affrontate.
L'Act indica un periodo di revisione di due anni dalla sua entrata in vigore. Poiché i progetti presentano ora storie e livelli di conformità diversi, i proprietari dovrebbero ottenere indicazioni sui requisiti attuali del registro e sui fatti del proprio complesso, senza presumere che ogni vecchio appartamento segua lo stesso percorso di conversione.
Che cosa dovrebbe verificare un acquirente prima di completare l'acquisto?
L'appartamento è soltanto una parte delle verifiche preliminari.
- L'unità ha un registro separato e un certificate of title o certificate of lease, oppure la vendita si basa ancora su un sublease sotto il titolo originario?
- Numero dell'unità, superficie e disposizione fisica coincidono con il sectional plan registrato?
- Quale unit factor è assegnato all'appartamento e che cosa comporta per quota delle parti comuni, voto e contributi?
- Il posto auto, il deposito, il balcone o il giardino fa parte dell'unità, delle parti comuni o di un'area comune a uso esclusivo?
- Quali charges, restrictions, cautions o altri interessi risultano dal registro dell'unità e dai documenti pertinenti della particella?
- La corporation dei proprietari è stata costituita e sono disponibili le sue regole, i rendiconti delle spese di servizio, l'assicurazione e i documenti di manutenzione?
- L'edificio completato coincide con i piani approvati dalla contea e con il sectional plan registrato?
Questi controlli riguardano rilievi, adempimenti giuridici del trasferimento e documenti di gestione dell'immobile. Un appartamento dall'aspetto curato e un contratto di vendita non sostituiscono il confronto tra l'unità fisica e il complesso registrato.
Che cosa dovrebbe preparare un promotore immobiliare?
Partite dalla particella originaria e dall'intervento approvato, non dai nomi commerciali degli appartamenti.
Fornite al surveyor il titolo originario, i documenti fondiari o di rilievo, i piani edilizi approvati dalla contea, i documenti di completamento e occupazione ove applicabili, un elenco preciso delle unità e l'accesso all'edificio completato.
Individuate presto posti auto, depositi, balconi, terrazze, locali di servizio e altri spazi. Ciascuno richiede una classificazione chiara come parte di un'unità, parte comune o spazio a uso esclusivo sostenuto dai documenti appropriati.
Il gruppo di progettazione, il surveyor, l'advocate e il promotore dovrebbero lavorare su un unico insieme di informazioni riconciliate. Se numerazione o disposizione cambiano tra disegni approvati, contratti di vendita ed edificio completato, la registrazione diventa più difficile e gli acquirenti ereditano incertezza.
Che cosa inviare a Walterland?
Per un nuovo sectional plan o un vecchio complesso esaminato per la conversione, inviate numero della particella, titolo originario, piani edilizi approvati dalla contea ed elenco delle unità disponibile.
Includete eventuali subleases registrati, piani delle unità o disegni architettonici esistenti, documenti di completamento e dettagli dei parcheggi, depositi o spazi a uso privato promessi agli acquirenti.
Spiegate se l'edificio è proposto, in costruzione o completato, e segnalate eventuali modifiche durante i lavori. Questo aiuta il gruppo di rilievo a individuare l'esame dei documenti, le verifiche sul posto e la preparazione del piano necessari prima della registrazione.
Servizi e guide Walterland pertinenti
- Rilievi per la registrazione fondiaria: Collegano l'edificio e le sue unità alla particella registrata e preparano le informazioni di rilievo richieste per un sectional plan.
- Rilievi topografici: Documentano l'edificio completato, le quote del terreno e gli elementi fisici necessari per confrontare l'intervento con i suoi piani.
- Verifica del terreno: Controlla particella, titolo e prove del rilievo prima di fare affidamento su una proposta di acquisto di un appartamento.
- Che cosa ha cambiato Ardhisasa: Comprendete come i documenti di rilievo e le procedure di registrazione fondiaria si collegano nell'ambiente digitale del Kenya.
- Che cosa fa un professionista del rilievo fondiario: Scoprite come i surveyors collegano occupazione fisica, misurazioni e documenti fondiari registrati.
State preparando titoli per le unità o una conversione?
Inviate i dati della particella originaria, i piani edilizi approvati, l'elenco delle unità e gli eventuali subleases esistenti. Walterland può esaminare la situazione del rilievo e spiegare quali verifiche sul posto e informazioni per il sectional plan richiede il progetto.
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Riferimenti normativi
Indicazioni generali, non consulenza legale né una valutazione di uno specifico complesso. Per ciascun progetto occorre verificare i documenti registrati, i piani approvati, l'edificio esistente e i requisiti attuali del registro.