Immaginate di acquistare l'Apartment 4B. La brochure descrive un'abitazione con 2 camere da letto e circa 92 metri quadrati, un balcone, il Parking Bay P12 e l'accesso attraverso un atrio comune dell'ascensore. Potete vedere tutti questi spazi e il venditore afferma che l'appartamento avrà un proprio titolo.
La domanda successiva non è se l'appartamento sembra completato. Occorre capire che cosa comprende l'unità registrata: stanze, balcone, posto auto, corridoio, scale, tetto e terreno sotto l'edificio non hanno necessariamente lo stesso trattamento giuridico.
Il sectional plan (elaborato di rilievo che identifica le unità da registrare) è il documento che collega l'appartamento fisico alla registrazione fondiaria. Divide l'edificio in unità identificabili, le riferisce alla particella e distingue ogni unità dalle parti comuni.
Che cos'è un'unità in una sectional property?
Un'unità è uno spazio all'interno di un edificio descritto nel sectional plan con riferimento a pavimenti, pareti e soffitti. Comprende anche una quota proporzionale delle parti comuni.
L'Apartment 4B non è quindi identificato soltanto dal numero sulla porta o dal nome nella brochure. Il piano assegna il numero dell'unità registrata e ne mostra la posizione al piano pertinente. Il piano, il registro dell'unità e il certificate of title o certificate of lease devono identificare la stessa unità.
Di che cosa ha bisogno il surveyor prima di preparare il piano?
Il surveyor parte dalla particella sulla quale sorge l'edificio. Il Sectional Properties Act, 2020 esige la prova della proprietà prima della preparazione del piano, e il lavoro deve utilizzare un piano edilizio approvato dall'amministrazione della contea.
- Documenti della particella e della titolarità: Il titolo originario e gli eventuali cadastral map, deed plan, precedenti piani di rilievo, coordinates e dati sulle particelle adiacenti.
- Informazioni edilizie approvate: I piani architettonici o edilizi che mostrano la configurazione approvata dall'amministrazione della contea.
- L'edificio completato: L'accesso necessario per confrontare i documenti con le unità, i confini e gli spazi condivisi realmente esistenti.
Le Survey Regulations richiedono che prima del rilievo siano acquisite le informazioni disponibili provenienti dai precedenti rilievi della particella e dei terreni adiacenti. Una planimetria commerciale non sostituisce tali elementi né il controllo dell'edificio sul posto.
Come viene collegato l'edificio alla particella?
Il site and building location plan mostra i confini esterni della particella, i limiti esterni dell'edificio e le misure che collegano l'edificio al confine della particella.
Queste tie measurements posizionano la struttura all'interno del terreno rilevato. Il piano può inoltre mostrare easements, passaggi per servizi, aree di uso esclusivo ed estensione delle parti comuni. La sottoscrizione del surveyor conferma che la struttura si trova entro la particella e tratta l'eventuale easement necessario quando le grondaie oltrepassano il confine.
Che cosa accade durante il rilievo dell'edificio?
Il gruppo di rilievo collega il rilievo della particella alla struttura completata. Misura posizione e dimensioni esterne dell'edificio, registra le tie measurements e identifica pareti, pavimenti, soffitti, porte e altri elementi che separano un'unità dalle unità vicine o dalle parti comuni.
Le unità indicate nel piano devono corrispondere alla struttura esistente. Misure e osservazioni vengono annotate nelle field notes, i calcoli sono controllati e le informazioni risultanti servono a preparare site plan, floor plans e unit schedule.
Che cosa mostra il floor plan?
Ogni floor plan rappresenta e numera consecutivamente le unità del relativo livello. Mostra il confine dell'unità, il rapporto con gli appartamenti adiacenti e gli spazi comuni, l'uso approvato e la superficie approssimativa registrata con precisione di 0.1 metri quadrati.
Per l'Apartment 4B, il confronto utile è fra l'unità misurata nel piano e l'appartamento offerto in vendita. I 92 metri quadrati della brochure non dovrebbero essere accettati senza verificare insieme numero dell'unità, confine del piano e superficie approssimativa.
Dove passa il confine dell'appartamento?
Salvo diversa indicazione del sectional plan, un confine descritto con riferimento a pavimento, parete o soffitto comprende soltanto il materiale di finitura sul lato interno dell'unità. Può trattarsi di intonaco, rivestimento, gypsum board, pavimentazione o altra finitura fissata alla superficie. La stessa regola si applica a una parete portante interna all'unità.
Porte e finestre fanno parte dell'unità salvo diversa indicazione del piano. Queste regole aiutano a distinguere lo spazio di proprietà privata dalle parti strutturali o comuni quando si considerano modifiche, riparazioni o responsabilità per un elemento sul confine.
Che cosa sono le parti comuni?
Le parti comuni sono la parte della particella non compresa in un'unità indicata nel sectional plan. Secondo il piano, possono includere corridoi condivisi, scale, aree degli ascensori, spazi esterni e principali impianti idraulici, elettrici, meccanici o strutturali.
Ogni titolare di unità possiede una quota proporzionale delle parti comuni. Acquistare l'Apartment 4B non significa quindi comprare uno spazio isolato: il diritto registrato comprende l'unità e la relativa quota documentata delle parti comuni.
Il posto auto o il balcone fanno parte dell'unità?
Non si dovrebbe presumere che posto auto, balcone, patio, deposito o giardino appartengano all'unità perché compaiono nella brochure o sono stati assegnati dal venditore. Possono far parte dell'unità, restare parti comuni generali oppure essere parti comuni riservate come area di uso esclusivo a un determinato titolare.
Il Parking Bay P12 deve essere rintracciato nel piano e nei documenti collegati. La stessa verifica vale per balcone e deposito separato: l'uso esclusivo non equivale automaticamente alla proprietà separata.
Che cosa significa unit factor?
Il sectional plan elenca numero, unit factor (coefficiente numerico dell'unità nella ripartizione dei diritti comuni), uso approvato e superficie approssimativa di ogni unità. La somma degli unit factors di tutte le unità della particella è 10,000 e determina la quota proporzionale di ciascun titolare nelle parti comuni.
Unit factor e superficie sono dati diversi. La superficie descrive la dimensione misurata dell'unità; l'unit factor ne assegna la quota proporzionale. Si possono usare superficie, valore, posizione o una combinazione di considerazioni eque, anche se il modulo prescritto raccomanda in generale il metodo basato sulla superficie.
Chi conferma che il piano corrisponde alle approvazioni e all'edificio?
Il proprietario firma il piano. Il surveyor lo sottoscrive e rilascia la certificazione di rilievo richiesta. L'amministrazione della contea certifica l'approvazione della divisione proposta; la domanda per questa convalida utilizza il Form SP 3.
Il surveyor certifica inoltre che le unità corrispondono alla struttura esistente. Il sectional plan completato viene presentato all'autorità responsabile dei rilievi per l'autenticazione prima della registrazione.
Che cosa accade quando si registra il sectional plan?
Il registro della particella descritta nel piano viene chiuso e si apre un registro separato per ogni unità. Per un'unità in freehold (titolarità senza la durata determinata propria del leasehold) viene rilasciato un certificate of title; per un'unità in leasehold (diritto fondiario di durata determinata, soggetto alle condizioni del titolo) viene rilasciato un certificate of lease, con la quota proporzionale dell'unità nelle parti comuni.
Il piano riceve il proprio numero nel Sectional Plan Register e la registrazione costituisce la corporation dei proprietari, responsabile delle parti comuni e delle funzioni attribuitele dall'Act.
Che cosa dovrebbe controllare un acquirente?
- Il sectional plan identifica l'Apartment 4B come l'unità che avete ispezionato?
- Floor plan, uso approvato, superficie approssimativa e configurazione fisica coincidono?
- Come sono documentati balcone, Parking Bay P12, deposito e ogni altro spazio promesso?
- Quale unit factor è assegnato e quale quota proporzionale ne deriva?
- Piano, registro dell'unità e certificate of title o certificate of lease identificano la stessa unità?
- Se la registrazione è incompleta, quali fasi di rilievo, contea, autenticazione e registrazione restano da completare?
Un floor plan preparato per una discussione non equivale a un sectional plan autenticato e registrato. L'unità fisica, i documenti edilizi approvati, il piano di rilievo e i documenti di registrazione dovrebbero fornire informazioni coerenti.
Che cosa dovreste inviare a Walterland?
Inviate numero della particella, nome dell'edificio e numero dell'unità usato dal venditore, insieme al titolo originario, al sectional plan o alla bozza, ai piani edilizi approvati e a ogni documento di vendita che mostri appartamento, parcheggio, balcone o deposito offerto. Se esiste un titolo dell'unità o un certificate of lease, includetelo con il numero del sectional plan.
Spiegate se volete confermare la superficie, identificare il confine dell'unità, collegare un posto auto, confrontare il piano con l'edificio completato o stabilire che cosa manca prima dell'apertura di un registro separato.
Servizi e guide Walterland correlati
- Rilievi dei confini per la registrazione fondiaria: Collegare l'edificio completato e le sue unità alla particella registrata.
- Verifica del terreno: Controllare particella, titolo ed elementi di rilievo prima di affidarsi a un acquisto di appartamento.
- L'evoluzione della sectional property in Kenya: Comprendere legge, origini e vantaggi delle unità registrate separatamente.
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Inviate i dati della particella e dell'unità, il piano disponibile e i documenti del venditore. Walterland può confrontare l'appartamento esistente con gli elementi di rilievo e registrazione.
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Riferimenti normativi
Indicazioni generali, non consulenza legale né una valutazione di uno specifico appartamento. Per l'operazione concreta occorre verificare piano registrato, registro dell'unità, documenti edilizi approvati e requisiti attuali del registro.