Immaginate di possedere un terreno di mezzo acro che scende allontanandosi dalla strada.
Vicino all'ingresso vi sono una vecchia casa, un muro in muratura su due lati, diversi alberi, un canale poco profondo e un pozzo presso l'angolo più basso. Volete che un architetto progetti una nuova abitazione e due unità da affittare.
Il titolo e la mappa della particella identificano il terreno, ma non mostrano la forma del suolo né la posizione di tutto ciò che esiste già sul sito.
Prima di preparare il progetto, il vostro architetto richiede un rilievo topografico.
Volete capire che cosa misurerà il gruppo di rilievo, che cosa mostrerà il piano risultante e come aiuterà il progetto.
Un rilievo topografico registra la posizione e la quota del terreno e gli elementi fisici pertinenti al lavoro proposto. Il piano risultante offre al gruppo di progettazione un quadro misurato del sito, senza costringerlo a lavorare con stime o schizzi a mano.
A quale domanda risponde il rilievo?
Per il nostro terreno di mezzo acro, il rilievo deve rispondere a tre domande collegate.
Primo: dove si trova il sito rispetto alla particella registrata e ai terreni adiacenti?
Secondo: che cosa si trova già sulla proprietà?
Terzo: come sale e scende il terreno nell'area in cui si propone l'intervento?
Le risposte permettono all'architetto e agli altri progettisti di collocare gli edifici proposti, l'accesso, il drenaggio e le opere esterne rispetto al sito misurato.
L'ambito esatto dipende dal progetto. Il rilievo per una sola casa può non richiedere lo stesso livello di dettaglio di quello per appartamenti, un hotel, una strada o una grande subdivision. Il proprietario e il gruppo di progettazione dovrebbero quindi spiegare che cosa si intende realizzare prima che inizi il lavoro sul posto.
Che cosa verifica il gruppo di rilievo prima della visita?
Le informazioni iniziali sono il numero della particella, l'ubicazione e il documento del titolo fondiario.
Il surveyor ottiene quindi le informazioni disponibili dai precedenti rilievi del terreno e dei fondi adiacenti. Possono comprendere una cadastral map, un deed plan, un survey plan, coordinates e informazioni sulle strade esistenti o su altri confini rilevati.
La cadastral map mostra la disposizione delle particelle registrate. Un survey plan contiene informazioni misurate utilizzate per descrivere il terreno, come punti di confine, coordinates, lunghezze e bearings.
Le coordinates sono valori numerici che descrivono la posizione di un punto di rilievo in uno specifico sistema di riferimento. Un bearing descrive la direzione di una linea.
Le Survey Regulations richiedono che le informazioni disponibili sui precedenti rilievi della proprietà e delle particelle adiacenti siano acquisite prima di eseguire un rilievo. Questo esame dei documenti aiuta il gruppo a collegare le misure prese sul posto alla particella corretta.
Anche il brief di progetto è importante. Dovrebbe identificare l'area da rilevare e gli elementi che l'architetto o l'ingegnere deve vedere. Nel nostro esempio, il brief può richiedere l'intero terreno, l'ingresso dalla strada, gli edifici esistenti, i muri, gli elementi di drenaggio, il pozzo e le quote nell'area edificabile proposta.
La mappa della particella fornisce il confine del sito?
La mappa della particella aiuta a identificare la proprietà, ma il gruppo deve comunque stabilire quali informazioni sul confine possano essere utilizzate per l'incarico.
Ai sensi del Land Registration Act, la cadastral map e ogni filed plan sono considerati indicativi del confine approssimativo e della posizione approssimativa della particella, salvo che il registro riporti che i confini sono stati fissati.
Un fixed boundary ha la posizione precisa definita attraverso il relativo procedimento di rilievo e registrazione. Il piano approvato e l'annotazione nel registro documentano tale condizione.
Il surveyor verifica quindi i documenti della particella, i segnali di rilievo esistenti e le misure sul terreno. Una recinzione o un muro può costituire una prova utile sul sito, ma non dovrebbe essere trattato automaticamente come il confine registrato.
Questa distinzione dovrebbe essere chiara nell'ambito dell'incarico. Un rilievo topografico può collocare nel piano recinzioni, muri e altri elementi visibili. Se il proprietario deve anche ripristinare segnale di rilievo che materializza un punto del confine mancanti, determinare un confine contestato o completare un rilievo formale del confine, tale lavoro dovrebbe essere individuato separatamente.
Per il nostro progetto, l'architetto deve riferire gli edifici proposti al terreno corretto. Il gruppo deve quindi spiegare quali informazioni sul confine sono state utilizzate e se qualche questione resta irrisolta.
Che cosa accade durante il lavoro sul posto?
Sul sito, il gruppo stabilisce i punti di rilievo dai quali saranno prese le misure. Questi punti forniscono un riferimento coerente per localizzare il terreno e gli elementi presenti.
Il gruppo misura sia la posizione sia la quota.
Le misure di posizione mostrano dove si trova un elemento nel terreno. Le misure di quota mostrano quanto un punto si trovi sopra o sotto un altro. Insieme consentono al piano di rappresentare la disposizione orizzontale del sito e le sue variazioni di livello.
Per il terreno di mezzo acro, il gruppo sul posto può misurare:
- i punti pertinenti del confine della particella e i segnali di rilievo visibili;
- la casa esistente, gli edifici accessori e gli spigoli degli edifici;
- muri, recinzioni, cancelli e l'ingresso dalla strada;
- strade, percorsi, canali e corsi di drenaggio;
- il pozzo, ogni borehole e gli elementi visibili dell'acqua o della fognatura;
- tubazioni visibili, impianti di servizi o elementi di wayleave pertinenti al progetto;
- alberi significativi o altri elementi fisici richiesti nel brief; e
- punti del terreno sufficienti a descrivere la pendenza e le variazioni della superficie.
Le Survey Regulations richiedono specificamente che gli elementi topografici siano registrati ove possibile. Richiedono inoltre che siano rilevati edifici, pozzi, boreholes, tubazioni e altri interventi che possono comportare un easement, un right of way o una questione analoga.
Le osservazioni e le misure sono registrate nelle field notes. Le field notes costituiscono il documento di rilievo di quanto osservato, misurato e utilizzato durante il lavoro. Le Regulations richiedono che siano chiare, indicizzate e corredate di riferimenti, affinché una persona competente possa preparare da esse un piano fedele.
Come mostra la pendenza il piano?
Il terreno può essere rappresentato mediante quote misurate, spot levels e contour lines o form lines.
Uno spot level è la quota misurata di un punto specifico rispetto al riferimento altimetrico utilizzato per il rilievo.
Una contour line unisce punti alla stessa quota dichiarata. Quando contours dettagliate non sono appropriate, si possono utilizzare form lines per indicare la forma generale del terreno.
Sul nostro terreno, le quote possono mostrare che l'ingresso è più alto dell'area edificabile proposta e che il terreno continua a scendere verso il pozzo. Contours ravvicinate indicano una parte più ripida del sito. Contours più distanziate indicano una variazione più dolce.
Il piano dovrebbe dichiarare il riferimento altimetrico utilizzato. Ciò consente al successivo lavoro di setting out di tornare allo stesso sistema di quote, invece di iniziare da un nuovo livello presunto.
La densità dei punti del terreno misurati e il contour interval dovrebbero essere adeguati al progetto e alle caratteristiche del terreno. Un sito prevalentemente pianeggiante e uno ripido non richiedono la stessa distribuzione delle misure per essere descritti correttamente. Il dettaglio necessario dovrebbe essere concordato prima del rilievo.
Che cos'altro appare sul piano topografico?
Il piano topografico trasforma le misure sul posto in un disegno leggibile dal proprietario e dal gruppo di progettazione.
Le Survey Regulations richiedono che le distanze sui piani siano indicate in metres. I survey plans sono tracciati da coordinates, comprendono un north point e utilizzano una scale appropriata. I confini pertinenti, le informazioni numeriche e gli elementi topografici fissati con precisione sono mostrati nelle loro posizioni grafiche.
A seconda dell'ambito concordato, il piano della nostra proprietà può comprendere:
- l'identificazione della particella e l'estensione del rilievo;
- le informazioni sul confine utilizzate per il lavoro;
- un north point, la scale e una coordinate grid;
- edifici, muri, recinzioni, cancelli e punti di accesso;
- strade, percorsi ed elementi di drenaggio;
- pozzi, boreholes ed elementi visibili dei servizi;
- spot levels e contours o form lines;
- etichette che spiegano gli elementi mostrati; e
- note che identificano le informazioni approssimative o tratte da un'altra fonte dichiarata.
Le Regulations prevedono che gli elementi topografici fissati con precisione mediante rilievo o disegnati con ragionevole accuratezza siano mostrati nelle loro corrette posizioni grafiche. Se le strade non sono state rilevate con la stessa precisione degli altri elementi, vengono indicate come approssimative.
Quando le informazioni topografiche provengono da una mappa ufficiale, fotografie aeree o altri dati di remote sensing, la fonte dovrebbe essere indicata sul piano. Ciò aiuta il lettore a distinguere le misure sul posto dalle informazioni ottenute altrove.
Come viene utilizzato il piano per il progetto?
L'architetto può collocare l'intervento proposto su un base plan misurato.
Per il nostro progetto, il piano aiuta il gruppo a vedere lo spazio disponibile attorno alla casa esistente, il rapporto fra gli edifici proposti e i margini del terreno, la posizione dell'ingresso e la direzione in cui il terreno scende.
Le quote forniscono informazioni per valutare building platforms, scale esterne, ramps, retaining works e il movimento dell'acqua superficiale. Canali, pozzi, edifici e servizi visibili possono essere considerati prima di elaborare la disposizione proposta.
Il Physical and Land Use Planning Act identifica le questioni che un'amministrazione di contea può considerare nell'esame di una proposta edilizia. Comprendono la posizione dell'edificio nella particella, la building line, l'accesso, il parcheggio, la plot coverage, il landscaping, le infrastrutture e gli aspetti ambientali.
Il rilievo topografico non decide tali questioni di pianificazione. Fornisce al gruppo di progettazione informazioni misurate sul sito con cui preparare la proposta.
Il location plan è lo stesso documento?
Un location plan colloca la proprietà nel contesto più ampio, affinché possa essere identificato il terreno richiamato in una domanda di sviluppo. Le Physical and Land Use Planning Regulations lo descrivono come un piano a standard metric scale, con il nord indicato, che mostra l'intervento proposto nel contesto circostante.
Un piano topografico riguarda il dettaglio misurato del sito stesso.
I due possono sostenere lo stesso progetto, ma rispondono a domande diverse. Il location plan aiuta a identificare dove si trova il terreno. Il piano topografico aiuta il gruppo di progettazione a capire che cosa si trova sul terreno e come è configurato il suolo.
Le regole del development permission richiedono che la domanda sia accompagnata dal documento di titolarità, da un location plan che mostri l'area interessata rispetto a principali landmarks, strade ed elementi, e dai pertinenti scheme o building plans.
Il gruppo di rilievo dovrebbe quindi capire quali disegni sono richiesti da esso e quali saranno preparati dall'architetto, dal physical planner o dall'ingegnere.
Il rilievo topografico approva l'intervento?
No. Il rilievo e l'approvazione dell'intervento svolgono parti diverse del progetto.
Il rilievo registra il sito. Il gruppo di progettazione utilizza tali informazioni per preparare la disposizione proposta e i documenti edilizi. L'autorità competente della contea esamina quindi la domanda di sviluppo nell'ambito del procedimento di pianificazione.
Il Physical and Land Use Planning Act richiede il development permission prima che lo sviluppo sia realizzato in una contea. La domanda comprende i documenti, i piani e i dati necessari a spiegare l'intervento proposto, preparati dai professionisti qualificati pertinenti.
La domanda può essere trasmessa alle autorità responsabili di materie come rilievo dei terreni, strade e trasporti, lavori pubblici, servizi, ambiente e risorse naturali.
Un piano topografico accurato può sostenere tali fasi successive, ma non costituisce di per sé un permesso di costruire.
Quali controlli vengono eseguiti prima del rilascio del piano?
Le osservazioni sul posto vengono trasformate in calcoli e informazioni grafiche.
Le Survey Regulations attribuiscono al licensed surveyor (professionista autorizzato al rilievo fondiario in Kenya) la responsabilità per l'accuratezza, la completezza e la fedeltà di un rilievo presentato per l'approvazione. Richiedono inoltre lavoro sufficiente per consentire il controllo di ciascuna parte del rilievo.
Prima che i calcoli siano inoltrati al Director of Surveys per l'autenticazione, è richiesto un controllo indipendente e completo. I requisiti formali applicabili a una specifica presentazione dipendono dalla natura dell'incarico.
Per il proprietario e il gruppo di progettazione, il piano topografico rilasciato dovrebbe essere coerente al proprio interno. Coordinates, quote, elementi tracciati, etichette e scala dichiarata dovrebbero descrivere lo stesso sito misurato.
Se qualcosa non è stato accessibile o misurabile, il piano o la relazione di accompagnamento dovrebbe indicare tale limitazione, anziché lasciare che il gruppo di progettazione presuma la completezza delle informazioni.
Che cosa dovreste ricevere dopo il rilievo?
I risultati da consegnare dovrebbero essere concordati prima che inizi il lavoro sul posto.
Nel nostro esempio, il proprietario dovrebbe ricevere un piano topografico che mostri l'estensione rilevata, i confini pertinenti, gli elementi esistenti e le quote del terreno. Una breve relazione può spiegare i documenti utilizzati, il riferimento altimetrico, il lavoro sul sito completato e ogni questione che possa incidere sul progetto.
Il preventivo dovrebbe indicare se i risultati comprendono un piano stampato, un piano digitale, un editable design file, un elenco di coordinates o quote, e il successivo lavoro di setting out. Tali elementi non dovrebbero essere presunti per il solo fatto che sia stata effettuata una visita al sito.
Il gruppo di progettazione dovrebbe anche conoscere la data del rilievo. Un piano registra il sito come rilevato. Se in seguito cambiano edifici, strade, drenaggio o quote del terreno, il piano precedente potrebbe non descrivere più le condizioni attuali.
Per il progetto di mezzo acro, il risultato utile è un piano sul quale l'architetto possa identificare la particella, leggere la pendenza, localizzare l'intervento esistente e preparare una proposta che risponda al sito misurato.
Che cosa dovreste inviare a Walterland?
Inviate il numero e l'ubicazione della particella e una copia del titolo o del certificate of lease. Allegate ogni cadastral map, deed plan, survey plan, mutation form o precedente piano del sito disponibile.
Spiegate che cosa intendete costruire e quale parte della proprietà sarà interessata. Se un architetto o un ingegnere ha fornito un brief di rilievo, inviatelo prima della preparazione del preventivo.
Segnalate edifici esistenti, muri, pozzi, boreholes, canali, tubazioni, strade di accesso e ogni wayleave o easement noto. Fotografie e uno schizzo esistente possono aiutare a identificare gli elementi da misurare, ma non sostituiscono il rilievo sul posto.
Indicate inoltre se occorre soltanto il lavoro topografico oppure se l'incarico deve comprendere l'indagine del confine, il setting out o il supporto a una domanda di sviluppo. Ciò consente di definire l'ambito e i risultati da consegnare in funzione del progetto effettivo.
Che cosa dovreste inviare a Walterland?
Inviate il numero e l'ubicazione della particella e una copia del titolo o del certificate of lease. Allegate ogni cadastral map, deed plan, survey plan, mutation form o precedente piano del sito disponibile.
Spiegate che cosa intendete costruire e quale parte della proprietà sarà interessata. Rilievi di ingegneria →
Riferimenti normativi
Riferimenti normativi
- Survey Regulations, L.N. 168 of 1994: regulations 23, 24, 26 to 29, 72, 73, 82, 89 to 92 and 95. These cover measurement units, coordinate systems, survey accuracy and checking, previous survey information, field records, plan plotting and the treatment of topographical features.
- Land Registration Act, Cap. 300: sections 15, 18 and 19. These cover cadastral maps and approximate and fixed boundaries.
- Physical and Land Use Planning Act, Cap. 303: sections 57 to 60; Third Schedule, paragraph 8. These cover development permission, application documents, professional preparation, consultation with relevant authorities and the matters considered for building proposals.
- Physical and Land Use Planning (General Development Permission and Control) Regulations, L.N. 253 of 2021: regulations 2 and 15. These define a location plan and prescribe the supporting documents used for development-permission applications.